Fibroma a Utero o Seno e casi di Malasanità: come ottenere il Risarcimento
10/09/2025
Accettazione di Eredità del Minore: i Consigli dell’Avvocato
11/09/2025
Parliamo del contratto di locazione e della possibilità per il locatore di essere risarcito dal conduttore in caso di risoluzione del contratto per inadempimento di quest’ultimo.
È un caso recentemente trattato dalla Corte di Cassazione Civile a Sezioni Unite, con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, di cui riportiamo in seguito i passi salienti.
Se hai avuto problemi con il tuo inquilino per ritardo nei pagamenti, omessi pagamenti o danni all’immobile, contattaci per assistenza volta a intimare lo sfratto per morosità, recuperare il credito e chiedere un risarcimento.
I Due Orientamenti prima della sentenza a Sezioni Unite
In merito alla questione del risarcimento per risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore, prima della sentenza delle Sezioni Unite di cui stiamo trattando erano presenti due orientamenti giurisprudenziali.
Secondo un primo orientamento, più risalente e tendenzialmente prevalente, il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970).
Secondo altro orientamento, in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da “perdita subita”, né un danno da “mancato guadagno”, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. (Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013).
Le Sezioni Unite Civili ammettono il Risarcimento
Le Sezioni Unite Civili hanno deciso il contrasto tra i due orientamenti sopra riportati, pronunciato il seguente principio:
«Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.».
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite conferma quindi la correttezza di quanto desumibile dalle riflessioni della giurisprudenza maggioritaria, secondo la quale il locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore.
In tal caso, l’ammontare del danno risarcibile costituirà valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto (Cass., Sez. 3, n. 8482 del 5/5/2020), prime fra tutte l’utile che il locatore avrà ricavato (o che avrebbe potuto comunque ricavare con l’uso della normale diligenza) dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass., Sez. 6 - 3, n. 194 del 5/1/2023).
Risolvi con i nostri Avvocati problemi di Locazione e Affitto
Affidandoti allo Studio Legale Barsotti per questioni legate a contratti di locazione o affitto potrai usufruire di più servizi da parte di avvocati con esperienza di oltre 20 anni nel settore del diritto civile e immobiliare.
Il servizio dello Studio Legale Barsotti per questioni di locazione o affitto può riguardare più aspetti del rapporto contrattuale.
1) La Redazione del Contratto
La tutela legale inizia già prima della firma, per cui è opportuno rivolgersi ai nostri avvocati affinché avvenga:
- l’analisi delle esigenze specifiche del cliente, sia esso locatore (proprietario dell’immobile) o conduttore (inquilino)
- la predisposizione di clausole che regolino in modo puntuale diritti e obblighi, ad esempio la durata, il canone, gli oneri accessori, le modalità di rinnovo e di recesso
-la verifica la conformità del contratto alle norme di legge (in particolare la Legge n. 392/1978 e la Legge n. 431/1998), evitando clausole nulle o vessatorie.
Un contratto ben strutturato riduce il rischio di conflitti futuri e rappresenta il primo strumento di tutela della parte.
2) La Gestione del Rapporto di Locazione
Durante lo svolgimento del contratto possono sorgere numerosi problemi:
- per il locatore, il mancato pagamento del canone, l’uso improprio dell’immobile o la necessità di ottenere il rilascio;
- per il conduttore, la mancata esecuzione di riparazioni necessarie, l’assenza di requisiti di abitabilità, o la violazione del diritto al pacifico godimento del bene.
L’avvocato assiste la parte nella gestione di queste criticità, inviando diffide formali, cercando soluzioni bonarie o predisponendo accordi transattivi.
3) La Risoluzione del Contratto per Inadempimento
Quando la violazione degli obblighi contrattuali è grave e persistente, si apre la fase della risoluzione:
- il locatore può agire in giudizio per ottenere lo sfratto per morosità o per inadempimento, tutelando il diritto a riottenere la disponibilità dell’immobile e al risarcimento dei danni;
- il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto se l’immobile presenta gravi difetti o se il locatore non adempie ai propri obblighi essenziali.
In entrambi i casi, l’avvocato civilista assicura la corretta impostazione della domanda giudiziale, rappresenta il cliente in tribunale e si occupa di tutelarne gli interessi patrimoniali.
Altri Articoli sul Diritto Immobiliare
- Contratto di Comodato Immobiliare: guida completa con sintesi del Codice Civile
- Evita lo Sfratto: chiedi il Termine di Grazia
- Divisione della casa familiare ereditata da fratelli e sorelle
- Colpa di progettista e direttore dei lavori e risarcimento danni
- Quando non è dovuta la provvigione all’agenzia immobiliare?
- Separazioni e divorzi: a chi resta la casa?
© avvocaticollegati.it
