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La comunione ereditaria pro indiviso è una delle situazioni più complesse e frequenti nel diritto successorio.
Si verifica quando, alla morte dei genitori, la casa familiare passa in eredità ai figli e/o alle figlie, che quindi ne diventano proprietari in comune.
Questa condizione può generare conflitti e situazioni di stallo tra fratelli e/o sorelle che hanno ereditato la casa dei genitori, soprattutto quando gli eredi non riescono a trovare un accordo sulla gestione o la divisione dei beni.
Con questo articolo analizziamo in dettaglio la comunione ereditaria pro indiviso, i diritti e gli obblighi dei coeredi, i problemi più frequenti che possono sorgere tra fratelli e/o sorelle quando ereditano la casa familiare, e le possibili soluzioni per la divisione della casa ereditata, dall’accordo transattivo, alla mediazione obbligatoria, alla divisione giudiziale.
L’obiettivo è fornire una guida esaustiva per comprendere il tema della divisione della casa familiare ereditata da fratelli e sorelle ed aiutare chi si trova in questa situazione a individuare il percorso migliore per risolvere la questione della divisione della casa ereditata.
Lo Studio Legale Barsotti ha sedi principali a Roma, Torino e Lucca, si occupa di gestione e soluzione di controversie tra fratelli e/o sorelle legate alla divisione di immobili ereditati, sia tramite gli avvocati interni che i consulenti esterni notai e tecnici vari.
Indice
- L’eredità della casa segue i principi della comunione
- I problemi più comuni quando fratelli e/o sorelle ereditano la casa familiare
- Possibili soluzioni per sciogliere la comunione ereditaria e dividere la casa
- Principali norme da rispettare quando si eredita tra fratelli/sorelle
- Alcune recenti pronunce sulla comunione ereditaria pro indiviso
- L’importanza di affidarsi ad un team di professionisti per la risoluzione di controversie ereditarie
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L’eredità della casa segue i principi della comunione
Vediamo in base a quali principi giuridici, dopo la morte di uno o entrambi i genitori, tra i figli e/o le figlie, quindi tra fratelli e/o sorelle, si instaura un legame avente ad oggetto la comune proprietà.
Quando una persona muore, i suoi beni (mobili e immobili) e diritti (crediti e debiti) non passano immediatamente a un unico erede, ma vengono distribuiti tra i coeredi secondo le quote stabilite dalla legge o dal testamento.
Questo fenomeno genera la comunione ereditaria, regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile.
Quando i figli ereditano la casa che era dei loro genitori, essi vengono detti coeredi in comunione.
Le principali caratteristiche della comunione ereditaria sono:
- proprietà indivisa: ogni coerede è proprietario di una quota ideale del bene, ma non di una porzione specifica e materiale.
- diritti uguali e indivisibili: tutti i coeredi hanno pari diritti sul bene, in proporzione alla loro quota ereditaria.
- amministrazione congiunta: le decisioni sulla gestione dei beni richiedono l’accordo tra gli eredi, salvo per atti di ordinaria amministrazione, che possono essere effettuati anche da uno solo.
Facciamo un esempio pratico: un padre lascia in eredità ai suoi tre figli un immobile del valore di 300.000 euro; in assenza di un testamento, ogni figlio avrà diritto a una quota di 1/3, ma l’immobile resterà indiviso fino a quando non verrà effettuata una divisione.
I problemi più comuni quando fratelli e/o sorelle ereditano la casa familiare
La comunione ereditaria indivisa tra fratelli e/o sorelle può facilmente degenerare in conflitti tra coeredi.
Nel corso di venti anni di assistenza legale nel settore di eredità e successioni, tra i problemi più frequenti che troviamo ci sono i seguenti.
• Disaccordo tra fratelli/sorelle sulla vendita della casa
Un tipico caso di controversia tra fratelli e sorelle che hanno ereditato la casa familiare è quello in cui alcuni coeredi vogliono vendere l’immobile per trarne un profitto economico, ossia liquidare la propria quota, mentre altri preferiscono mantenerlo per ragioni personali, affettive o economiche.
Questo disaccordo tra fratelli e/o sorelle che hanno ereditato la casa familiare può bloccare ogni possibilità di sciogliere la comunione e dividere la casa.
Per questo motivo, l’unica soluzione è rivolgersi ad avvocati che possono aiutare a trovare un accordo o assistere le parti nel corso di una mediazione o una causa.
• Un coerede abita nella casa
Se uno o dei coeredi utilizza l’immobile in via esclusiva (ad esempio, vive nella casa ereditata da solo o con la propria famiglia), gli altri possono sentirsi privati del proprio diritto di godimento.
In tal caso, il coerede che utilizza il bene può essere tenuto a corrispondere agli altri un indennizzo per l’uso esclusivo che ne fa.
Questo indennizzo è calcolato in base al valore locativo del bene e deve essere corrisposto agli altri coeredi per il periodo in cui l’uso esclusivo si è protratto.
L’indennizzo viene calcolato:
- determinando il valore mensile di mercato del canone di locazione
- moltiplicando il canone per il periodo di utilizzo esclusivo
- dividendo l’importo in base alle quote spettanti agli altri coeredi
• Mancanza di liquidità per la gestione ordinaria o straordinaria dell’immobile
In alcuni casi, i beni ereditati possono richiedere manutenzione ordinaria (piccole riparazioni) o straordinaria (rifacimento di parti portanti della casa, impianti etc.), pagamento di tasse o altre spese.
Se qualcuno dei fratelli e/o le sorelle che hanno ereditato in comunione la casa familiare non dispone delle risorse necessarie per affrontare le spese, il bene può deteriorarsi o perdere valore.
È quindi necessario trovare una soluzione in tempi rapidi, per evitare che la controversia familiare diventi una perdita economica per tutti.
• Conflitti emotivi o familiari tra coeredi
Alla base di una controversia tra fratelli e/o sorelle che hanno ereditato la casa familiari vi sono normalmente conflitti emotivi ed incomunicabilità.
Le tensioni tra familiari, già presenti o generate dalla gestione dell’eredità, possono aggravare la situazione e rendere ancora più difficile raggiungere un accordo.
È inutile non parlarsi o litigare per ogni pretesto ed è fondamentale affidarsi ad avvocati che, pazientemente e senza fomentare gli animi dei propri clienti, sappiano confrontarsi per trovare una soluzione valida per tutti.
Possibili soluzioni per sciogliere la comunione ereditaria e dividere la casa
Un avvocato che si occupa di controversie tra fratelli e/o sorelle che hanno ereditato uno o più immobili dai genitori, può fare in modo che si giunga ad un accordo tra fratelli e sorelle che hanno ereditato una casa dai genitori, in tempi rapidi e con costi ridotti.
Ciò richiede una particolare sensibilità dell’avvocato nell’approccio con il cliente, a cui devono essere rappresentati i vantaggi di una reale collaborazione con gli altri coeredi per cercare una soluzione stragiudiziale.
Il nostro Studio Legale predilige infatti soluzioni tra coeredi tramite uno o più incontri con i rispettivi avvocati, anziché percorrere la lunga, dispendiosa ed incerta via giudiziale.
Esistono diverse modalità per porre fine alla comunione ereditaria tra fratelli o sorelle che hanno ereditato uno o più immobili e vogliono dividersi i beni.
Le principali opzioni per risolvere una controversia tra fratelli e/o sorelle che hanno ereditato uno o più immobili dai genitori possono essere indicate nel seguente ordine:
1. Accordo stragiudiziale tra coeredi
La soluzione più rapida e conveniente per sciogliere la comunione ereditaria e dividere il bene o i beni è raggiungere un accordo tra i coeredi.
In questo caso, è possibile:
- Vendere il bene o i beni ereditati, dividendo il ricavato della vendita tra fratelli e/sorelle secondo le quote.
- Attribuire il bene a uno o più coeredi, con riconoscimento di conguagli economici per gli altri fratelli e/o sorelle che cedono le proprie quote.
- Dividere fisicamente il bene, se possibile creare all’interno dell’immobile uno o più appartamenti, o se possibile che ciascuno prenda un immobile di pari valore degli altri, o se ad esempio si tratta di un terreno facilmente sezionabile.
Un accordo stragiudiziale può essere formalizzato con l’aiuto di un notaio, che redigerà un c. d. atto di divisione.
2. Mediazione obbligatoria
Se non si riesce a trovare un accordo tra i fratelli e/o le sorelle che hanno ereditato la casa dei genitori, la legge prevede che non si possa fare una causa civile se prima non si fa ricorso alla mediazione obbligatoria.
La mediazione obbligatoria è una procedura introdotta nel nostro ordinamento dal D.Lgs. n. 28/2010 che prevede, per appunto, che ci si deve rivolgere ad un organismo di mediazione per un tentativo di risoluzione pacifica del conflitto.
L’organismo di mediazione è una struttura composta (anche) da mediatori, nel caso di cui parliamo avvocati esperti in diritto civile, che hanno il compito di aiutare le parti ed i loro rispettivi avvocati a giungere ad una conciliazione.
La mediazione è condizione di procedibilità per una eventuale causa di scioglimento della comunione ereditaria e divisione dei beni.
Può essere particolarmente utile svolgere la mediazione per:
- Identificare soluzioni creative e vantaggiose per tutte le parti
- Ridurre i costi e i tempi rispetto a una causa giudiziale
- Evitare che i rapporti familiari si deteriorino
3. Divisione giudiziale
Quando la mediazione fallisce, perché una o più parti non aderiscono o perché non si arriva ad un accordo, l’unica opzione restante è avviare una causa di divisione davanti al tribunale competente per territorio.
Il Tribunale potrà:
- Disporre una divisione in natura, se il bene è divisibile (ad esempio, una villa di ampie dimensioni o un terreno agricolo).
La divisione in natura consiste nell’assegnare a ciascun coerede una porzione materiale del bene, equivalente alla sua quota ereditaria.
Questa soluzione è possibile solo se il bene è effettivamente divisibile senza comprometterne il valore o la funzionalità.
Esempi tipici sono:
- Terreni agricoli o edificabili.
- Immobili plurifamiliari (ad esempio, una villa con appartamenti separati).
- Ordinare la vendita all’asta del bene, ossia far periziare l’immobile da un consulente tecnico d’ufficio che ne stimi anche il valore per poi metterlo in asta con successiva ripartizione del ricavato.
Se la divisione in natura non è praticabile, si procede con la vendita all’asta del bene.
La divisione giudiziale, tuttavia, può richiedere anni e comportare costi elevati, tra cui spese legali e di perizia.
La divisione giudiziale è spesso considerata l’ultima risorsa a causa dei costi e dei tempi elevati.
Infatti, tra i vari svantaggi, c’è la possibilità che il bene in asta venga venduto a prezzi irrisori, per cui è sempre preferibile vendere il bene di comune accordo tra gli eredi a prezzo di mercato.
Principali norme da rispettare quando si eredita tra fratelli/sorelle
Come si può utilizzare l’immobile comune? L’art. 1102 del codice civile prevede che ciascun coerede può servirsi dei beni ereditati, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri fratelli o sorelle di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine uno dei coeredi può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento dell’immobile ereditato. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Quali sono gli obblighi dei coeredi? L’art. 1104 c. c. prescrive che ciascun coerede dell’immobile familiare deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, nonché nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto, ossia rinunciando alla propria quota di titolarità dell’immobile. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Chi subentra nella quota del cedente è comunque tenuto in solido con quest’ultimo a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Come si prendono le decisioni per l’amministrazione ordinaria dell’immobile? L’art. 1105 c. c. è intitolato “amministrazione” e prevede che tutti gli eredi hanno diritto di concorrere nell'amministrazione dell’immobile ereditato in comunione. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria che potrà anche nominare un amministratore. I coeredi possono anche formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Chi decide in merito a innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione? L’art. 1108 c. c. disciplina il caso in cui l’immobile ereditato da fratelli e/o sorelle necessiti di lavori importanti. IN questi casi, con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Alcune recenti pronunce sulla comunione ereditaria pro indiviso
È ammissibile l'usucapione della comproprietà pro indiviso atteso che, sebbene il vigente diritto positivo non disciplini espressamente il compossesso pro indiviso, nulla impedisce la possibilità di un esercizio di fatto dell'attività corrispondente alla comunione del diritto di proprietà e, quindi, neppure la possibilità di pervenire, in presenza degli altri requisiti previsti dalla legge, all'acquisto della comproprietà a titolo di usucapione (Cassazione civile, sez. II, 13/06/2023, n. 16695).
I comproprietari pro-indiviso di un appartamento situato in edificio condominiale non possono essere considerati quali condòmini singoli, ma nel loro insieme sono debitori solidali verso il condominio per il pagamento delle spese di cui all' art. 1123 c.c., sicché l'amministratore può esigere da ciascuno di essi l'intero ammontare del debito, salvo il regresso del solvens nei confronti dei condebitori, contitolari della stessa porzione di piano. (Tribunale, Napoli, sez. VI, 12/05/2023, n. 4902).
Il coerede che abbia apportato miglioramenti al bene ereditario da lui posseduto non può invocare la disciplina dell' art. 1150 c.c. — la quale attribuisce al terzo possessore di buona fede un'indennità pari all'aumento di valore della cosa per effetto dei miglioramenti — ma, quale mandatario o utile gestore degli altri compartecipi alla comunione ereditaria, ha unicamente il diritto di essere rimborsato delle spese fatte per la cosa comune, dal momento che lo stato di indivisione riconduce all'intera massa i miglioramenti apportati dal coerede; ne consegue che al momento dell'attribuzione delle quote l'apporto si ripartisce, insieme con le spese, tra i vari condividenti, secondo il principio nominalistico (Cassazione civile, sez. VI, 17/01/2023, n. 1207).
Il semplice uso esclusivo della cosa in comproprietà pro indiviso, non può comportare un danno ingiusto nei confronti dei soggetti rimasti inerti ovvero che abbiano consentivo tale uso esclusivo; ed inoltre un mero rendiconto generico con generica affermazione della gestione esclusiva dei beni con appropriazione dei frutti, senza indicazione ulteriore in relazione ai beni ed ai frutti, non è idonea a ritenere sussistente alcuna violazione (Tribunale, Nocera Inferiore, sez. II, 25/02/2022, n. 272).
I comproprietari di una unità immobiliare sita in un condominio non vanno considerati quali condòmini singoli, ma nel loro insieme, come unico centro di interessi e doveri; di conseguenza delle obbligazioni relative alle spese condominiali inerenti alla contitolarità pro-indiviso di un appartamento rispondono in solido (e non pro quota), in virtù di quanto disposto dall' art. 1294 c.c. (Tribunale, Palermo, sez. III, 22/01/2022, n. 240).
Il contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari, nel quale compratore e venditore abbiano, tuttavia, considerato l'immobile come un unicum inscindibile, è, comunque, valido, risultando, secondo i principi generali che regolano il regime giuridico della comunione pro indiviso, meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte all'atto (Cassazione civile, sez. II, 30/01/2019, n. 2701).
L’importanza di affidarsi ad un team di professionisti per la risoluzione di controversie ereditarie
Affrontare una controversia avente ad oggetto una disputa tra familiari per la divisione di un bene immobile ereditato da figli dei proprietari può diventare una impresa complessa.
Ecco allora che è opportuno rivolgersi fin da subito ad avvocati che conoscono la materia del diritto successorio e del diritto civile, nonché tecnici in grado di valutare l’immobile, per giungere allo scioglimento della comunione ereditaria ed alla divisione.
Lo Studio Legale Barsotti ha sedi principali a Roma, Torino e Lucca e si occupa di questioni ereditarie da venti anni ed ha già affrontato numerosi casi di familiari che intendevano dividere uno o più beni immobili ereditati in comunione.
I casi sono stati affrontati dai nostri avvocati di Lucca più competenti nella materia della comunione ereditaria pro indiviso, in collaborazione con nostri consulenti notai, geometri, architetti e ingegneri.
Per trovare un accordo sulla divisione dei beni ereditati, infatti, c’è bisogno anche di tecnici che valutino l’immobile e la sua conformità, nonché di un notaio presso cui formalizzare l’atto di divisione.
Affidando la tua controversia familiare relativa alla divisione di uno o più immobili puoi quindi contattare lo Studio Legale Barsotti di Roma, Torino e Lucca per un supporto legale personalizzato per mediazione e divisione giudiziale.
Avrai a disposizione avvocati in collaborazione con un team di tecnici qualificati per risolvere ogni aspetto tecnico della divisione e per trovare soluzioni rapide e mirate per evitare i tempi e i costi di una lunga causa.
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