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Lo sfratto per morosità è una situazione delicata che può colpire chi, per difficoltà economiche temporanee, non riesce a pagare l'affitto.
Fortunatamente, la legge italiana offre uno strumento per evitare lo sfratto immediato: il cosiddetto termine di grazia.
Chiedendo al giudice che si occupa della causa di fratto un termine di grazia potrai evitare lo sfratto per morosità.
In questo articolo scoprirai cos'è il termine di grazia, come funziona e come fare richiesta del termine di grazia al giudice per evitare lo sfratto e guadagnare tempo utile a regolarizzare la tua posizione.
Il Termine di Grazia è previsto dalla Legge
Il termine di grazia è previsto dall’articolo. 55 della Legge n. 392/1978 (Legge sull’equo canone) che dispone quanto segue.
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri (ad esempio spese condominiali) può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore, alla prima udienza, versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti, per gli oneri accessori maturati sino a tale data e per le spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine di grazia non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il suddetto termine di novanta giorni è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
Nelle locazioni il termine di grazia (ossia la concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la conseguente sanatoria del relativo debito) non opera per i contratti aventi ad oggetto gli immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo: in queste ipotesi, infatti, l’offerta o il pagamento del canone non comportano la sanatoria della morosità , posto che, ai sensi dell’articolo 1453 comma 3 del codice, dalla data della domanda l’eventuale pagamento del conduttore non rileva ai fini della delibazione in ordine allo scioglimento del vincolo per inadempimento.
In cosa consiste il Termine di Grazia per l’Inquilino
In base alla Legge n. 392/1978, il termine di grazia è un periodo di tempo concesso dal giudice all'inquilino moroso per saldare i canoni di locazione arretrati e le spese legali che il proprietario di casa ha dovuto sostenere per la procedura di sfratto.
Per procedura di sfratto si intende la causa con cui il proprietario di casa cita davanti al Tribunale l’inquilino che è in ritardo con il pagamento dell’affitto.
Per evitare lo sfratto l’inquilino dovrà presentarsi alla prima udienza della causa di sfratto, rappresentando al giudice le difficoltà economiche avute e chiedendo un termine di grazia per poter sanare i canoni scaduti e le spese legali sostenute dal proprietario.
Il giudice concederà il termine di grazia per consentire all’inquilino moroso di recuperare i canoni scaduti e rimborsare le spese legali sostenute dal proprietario.
La durata del termine di grazia è decisa dal giudice, ma non può superare i novanta giorni.
In alcuni casi particolari (come per gli immobili ad uso abitativo), il termine può essere prorogato fino a sei mesi, se il giudice ritiene che l'inquilino abbia effettive possibilità di pagare.
Inoltre, il giudice fisserà una nuova udienza per verificare se, nel periodo consesso, l’inquilino ha effettivamente adempiuto.
Se l'inquilino paga tutto entro il termine di grazia concesso dal giudice, lo sfratto viene evitato.
Se chiedi il Termine di Grazia non puoi fare Contestazioni
L’inquilino che viene citato in una causa di sfratto per morosità e decide di chiedere un termine di grazia non può anche sollevare contestazioni in merito al contratto.
Chiedendo il termine di grazia si rinuncia ad ogni contestazione, ad esempio, sulla idoneità o meno dell’immobile, su comportamenti del proprietario, sull’avvenuto pagamento o meno di somme non contabilizzate etc.
Infatti, per la giurisprudenza, l’inquilino che viene convenuto in un giudizio di sfratto per morosità e abbia richiesto in via subordinata la concessione del c.d. termine di grazia, manifesta implicitamente una prevalente volontà solutoria incompatibile con quella di opporsi alla convalida, la quale non può più ritenersi condizionata alla mancata proposizione dell'opposizione, secondo quanto dispone l' art. 665 c.p.c. , bensì al mancato pagamento del dovuto nel termine - che ha carattere perentorio - all'uopo fissato giusto il disposto della l. 392 del 1978, art. 55: per effetto del mancato pagamento, il procedimento retrocede alla fase precedente all'instaurazione del subprocedimento di sanatoria e il provvedimento da emettere è quello di convalida, che sarebbe stato emesso se il subprocedimento non fosse stato instaurato (Cassazione civile sez. III, 14/02/2023, n. 4616).
Nel giudizio di sfratto per morosità, quindi, se l’inquilino chiede un differimento per sanare la morosità dedotta dal proprietario, implicitamente riconosce il debito nei confronti del proprietario, in quanto manifesta una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida, per cui al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice consegue l'emissione da parte dell'ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c..
Uno Schema sul Termine di Grazia
Puoi chiedere il termine di grazia in caso di sfratto per morosità, durante la prima udienza davanti al giudice.
La richiesta è normalmente ammessa solo se:
• Hai subito una difficoltà economica temporanea
• Puoi dimostrare di poter saldare il debito entro il termine richiesto
• Non sei recidivo, cioè non hai già beneficiato del termine di grazia più volte.
Per chiedere il termine di grazia devi:
• Presentarti all’udienza di convalida dello sfratto
• Dichiarare al giudice la tua intenzione di pagare il debito
• Dimostrare la tua temporanea difficoltà e la possibilità concreta di saldare
Se il giudice accoglie la richiesta, ti verrà concesso un termine preciso entro cui pagare tutto il dovuto.
Una volta effettuato il pagamento:
• L’intimazione di sfratto decade
• Il contratto di locazione resta valido
• Puoi continuare ad abitare l’immobile
Se invece non paghi entro i termini, lo sfratto diventa esecutivo e rischi il rilascio forzoso dell’immobile da parte dell’ufficiale giudiziario.
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