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Il canone di locazione rappresenta il corrispettivo che il conduttore, comunemente chiamato inquilino, si obbliga a versare periodicamente al locatore per poter utilizzare l’immobile concesso in affitto.
Nel corso di un rapporto di locazione abitativa può sorgere la necessità di adeguare il canone all’aumento del costo della vita.
Tuttavia, l’aggiornamento del canone di locazione non deve essere confuso con un aumento liberamente deciso dal proprietario: esso è consentito soltanto quando è previsto dal contratto e nel rispetto della disciplina applicabile.
Se hai problemi legati all’aggiornamento del canone di locazione contatta lo Studio Legale Barsotti per assistenza.
- In Cosa Consiste il Canone di Locazione?
- Che Cos’è l’Aggiornamento del Canone di Locazione?
- L’Aggiornamento del Canone è Automatico?
- Da Quando Deve Essere Pagato il Canone Aggiornato?
- Il Locatore può Chiedere gli Aggiornamenti Relativi agli Anni Precedenti?
- Gli Arretrati del Canone Aggiornato si Prescrivono in Cinque Anni
- Cosa Accade in Caso di Cedolare Secca?
- Il Mancato Pagamento dell’Aggiornamento può Determinare lo Sfratto?
- Recenti Sentenze sull’Aggiornamento del Canone di Locazione
- Assistenza Legale per l’Aggiornamento del Canone e il Recupero degli Arretrati
In Cosa Consiste il Canone di Locazione?
Il canone è uno degli elementi essenziali del contratto di locazione.
Il suo importo viene stabilito dalle parti al momento della stipula e deve essere indicato nel contratto registrato.
Nelle locazioni abitative, la determinazione del canone dipende dalla tipologia contrattuale scelta:
• nei contratti a canone libero, normalmente della durata di quattro anni più quattro, l’importo viene concordato liberamente dalle parti;
• nei contratti a canone concordato, generalmente della durata di tre anni più due, l’importo deve rispettare i criteri e i valori previsti dagli accordi territoriali;
• nei contratti transitori o destinati agli studenti universitari trovano applicazione le specifiche regole previste dalla legge e dagli accordi locali.
Il conduttore è tenuto a pagare il canone alle scadenze concordate, mentre il locatore non può modificarlo unilateralmente al di fuori dei casi consentiti dalla legge o dal contratto.
Che Cos’è l’Aggiornamento del Canone di Locazione?
L’aggiornamento del canone di locazione è il meccanismo mediante il quale l’importo originariamente concordato viene adeguato alla variazione del potere d’acquisto della moneta.
Il parametro normalmente utilizzato è l’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, conosciuto come indice FOI. Il contratto può prevedere che l’aggiornamento sia applicato nella misura del 75% oppure del 100% della variazione registrata, a seconda del regime contrattuale e delle disposizioni applicabili.
L’adeguamento non può essere richiesto se non è previsto dal contratto. Le parti devono quindi verificare attentamente:
• la tipologia di locazione;
• il contenuto della clausola contrattuale;
• la percentuale di aggiornamento prevista;
• l’indice da prendere come riferimento;
• l’eventuale scelta del regime fiscale della cedolare secca.
L’aggiornamento ISTAT non costituisce un nuovo canone, ma una variazione di quello originario effettuata secondo criteri predeterminati.
L’Aggiornamento del Canone è Automatico?
Non sempre. La questione deve essere risolta esaminando la disciplina applicabile allo specifico contratto.
Nei rapporti per i quali la legge o il contratto subordinano l’aggiornamento a una richiesta del locatore, il conduttore non è tenuto a calcolare spontaneamente il nuovo importo. In questi casi, l’obbligo di pagare il canone aggiornato nasce soltanto quando il proprietario manifesta la volontà di avvalersi dell’adeguamento.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte affermato, con riferimento ai contratti soggetti alla disciplina che impone una specifica richiesta, la nullità delle clausole dirette a stabilire un aggiornamento annuale completamente automatico e indipendente da qualsiasi iniziativa del locatore.
Occorre però precisare che, dopo l’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, nelle locazioni abitative a canone libero vi sono maggiori spazi lasciati all’autonomia contrattuale. Non è quindi corretto affermare che qualsiasi clausola di aggiornamento automatico contenuta in qualunque contratto abitativo sia sempre nulla.
La validità della clausola deve essere valutata tenendo conto della data del contratto, della tipologia di locazione, del regime normativo applicabile e della formulazione utilizzata dalle parti.
Da Quando Deve Essere Pagato il Canone Aggiornato?
Quando l’aggiornamento è subordinato alla richiesta del locatore, il conduttore è tenuto a pagare il nuovo importo dalla richiesta di aggiornamento, o dalla diversa decorrenza successiva espressamente indicata nella comunicazione.
La richiesta può essere formulata anche senza particolari formalità, purché la volontà del locatore risulti chiara e inequivocabile.
Per evitare contestazioni, è comunque opportuno utilizzare un mezzo che consenta di dimostrare sia il contenuto sia la data della comunicazione, come:
• raccomandata con avviso di ricevimento;
• posta elettronica certificata;
• comunicazione sottoscritta e consegnata a mano;
• altro mezzo scritto del quale sia possibile provare la ricezione.
La richiesta dovrebbe indicare il canone originario, l’indice ISTAT utilizzato, la percentuale applicata, il nuovo importo mensile e la relativa decorrenza.
Il Locatore può Chiedere gli Aggiornamenti Relativi agli Anni Precedenti?
Se il contratto prevede l’aggiornamento soltanto su richiesta, il proprietario che sia rimasto inattivo per diversi anni può domandare l’adeguamento per il futuro calcolandolo sulla variazione complessivamente maturata. Non può invece pretendere, come regola generale, le differenze relative ai mesi precedenti alla prima richiesta.
L’omessa richiesta annuale non impedisce necessariamente di calcolare il nuovo canone tenendo conto della variazione ISTAT maturata dall’inizio del rapporto, ma impedisce di domandare il pagamento degli aggiornamenti riferiti ai periodi nei quali il conduttore non era stato ancora invitato a corrisponderli.
Diverso è il caso in cui il locatore abbia regolarmente chiesto l’aggiornamento e il conduttore abbia continuato a pagare il vecchio importo. Dal momento della richiesta, infatti, le singole differenze mensili diventano crediti esigibili.
Gli Arretrati del Canone Aggiornato si Prescrivono in Cinque Anni
Quando il locatore ha validamente chiesto l’aggiornamento ma il conduttore non lo ha corrisposto, il proprietario può agire per recuperare le differenze non pagate.
Questi crediti sono soggetti alla prescrizione di cinque anni, prevista dall’articolo 2948 del Codice civile per i canoni di locazione e, più in generale, per le prestazioni che devono essere pagate periodicamente entro termini inferiori all’anno.
La prescrizione deve essere calcolata separatamente per ciascuna mensilità. Il termine decorre, quindi, dalla data in cui ogni singolo pagamento aggiornato avrebbe dovuto essere effettuato.
Una diffida scritta o un altro valido atto di costituzione in mora può interrompere la prescrizione, facendo decorrere un nuovo termine.
È pertanto importante che il locatore non rimanga inattivo troppo a lungo e conservi tutta la documentazione relativa alle richieste già inviate.
Cosa Accade in Caso di Cedolare Secca?
Un’importante eccezione riguarda la cedolare secca. Il locatore che sceglie questo regime fiscale rinuncia, per tutto il periodo di efficacia dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, anche quando l’adeguamento sia espressamente previsto nel contratto.
Durante il periodo di applicazione della cedolare secca, il proprietario non può quindi pretendere l’aumento né accumulare aggiornamenti da richiedere retroattivamente. Questa conseguenza è espressamente ricordata dall’Agenzia delle Entrate.
Il Mancato Pagamento dell’Aggiornamento può Determinare lo Sfratto?
Se l’aggiornamento è legittimamente previsto e regolarmente richiesto, la differenza tra il vecchio canone e quello aggiornato diventa parte dell’obbligazione dovuta dal conduttore.
Il mancato pagamento può pertanto determinare una morosità. Prima di iniziare un procedimento di sfratto o un’azione per il recupero delle somme, è però necessario verificare:
• la validità della clausola contrattuale;
• l’effettiva ricezione della richiesta;
• la correttezza del calcolo;
• l’eventuale applicazione della cedolare secca;
• l’ammontare complessivo della morosità;
• l’eventuale prescrizione delle singole mensilità.
Un calcolo errato o una richiesta riferita a periodi non dovuti può rendere contestabile la pretesa del proprietario.
Recenti Sentenze sull’Aggiornamento del Canone di Locazione
In tema di locazione, il danno ex articolo 1591 c.c., essendo parametrato al canone dovuto, deve comprendere, pure a contratto scaduto e fino al rilascio dell'immobile, l'aggiornamento secondo indici ISTAT ove esso era previsto dal contratto in essere, senza necessità di costituzione in mora e anche se il locatore non ne abbia fatto espressa richiesta; su tali somme sono dovuti altresì gli interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione. Cassazione civile sez. III, 4/07/2024, n. 18318.
In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ancorata ad elementi predeterminati, idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, salvo che risulti che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall' articolo 32 della l. n. 392 del 1978. Cassazione civile sez. III, 6/02/2024, n. 3399
(Rigetta. App. di Ancona, 25 ottobre 2019 n. 1385). Ai sensi dell' articolo 32, commi 1 e 2, l. n. 392 del 1978, l'aggiornamento Istat del canone di locazione non può operare in maniera automatica, risultando pertanto nulle eventuali clausole contrarie, ma presuppone una specifica richiesta da parte del locatore, la quale, tuttavia, in assenza di una prescrizione che richieda una forma particolare, potrà anche rivestire la forma orale o essere manifestata per fatti concludenti e la cui sussistenza può ricavarsi anche dall'effettivo pagamento del canone maggiorato da parte del conduttore. Cassazione civile sez. II, 6/11/2023, n. 30817.ù
La richiesta di aggiornamento del canone di locazione dell'immobile da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati. Corte appello Napoli sez. II, 11/10/2023, n. 3962.
In base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto. Cassazione civile sez. III, 7/10/2021, n. 27287.
In tema di contratti di locazione, è illecita – e pertanto nulla - la clausola con cui le parti prevedano aumenti incrementali del canone, con l’unico scopo di eludere l’aggiornamento parametrato agli indici ISTAT (nel caso di specie il tribunale, sulla base del suesposto principio, ha ritenuto nulla la clausola sul presupposto che, a prescindere dal compenso incrementale per il godimento del bene – cosa in sé lecita - le parti avessero mostrato di voler totalmente pretermettere ogni disciplina sulla svalutazione per i primi anni, prevedendo sic et simpliciter che la stessa venisse sostituita dagli aumenti concordati e riprendesse a decorrere dal settimo anno di rapporto, così che gli incrementi del canone dal primo al sesto anno erano finalizzati a sostituire - e dunque ad eludere - l’applicazione della maggiorazione prevista ex lege). Tribunale Massa, 19/02/2021.
Assistenza Legale per l’Aggiornamento del Canone e il Recupero degli Arretrati
Le controversie sull’aggiornamento del canone nelle locazioni abitative richiedono un’attenta lettura del contratto e l’individuazione della normativa applicabile.
Il locatore che abbia chiesto l’adeguamento senza riceverne il pagamento può agire per recuperare gli arretrati non prescritti, mentre il conduttore può contestare aggiornamenti non previsti dal contratto, calcolati in modo errato, richiesti retroattivamente o incompatibili con il regime della cedolare secca.
Gli avvocati di Avvocati Collegati possono esaminare il contratto di locazione, verificare la validità della clausola di aggiornamento, calcolare le somme effettivamente dovute e assistere proprietari e conduttori nella ricerca di un accordo o nell’eventuale procedimento giudiziario.
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