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L’amministratore di condominio gestisce per conto dei condomini le parti comuni dell’edificio condominiale ed ha a disposizione un conto corrente dove confluiscono le quote dei proprietari affinchè vengano pagate bollette, lavori, spese varie.
Se pensi che i conti non tornino leggi questo articolo!
Indice
- Gestione del conto corrente condominiale
- L’amministratore ha l’obbligo di rendicontazione
- Come denunciare l’amministratore per appropriazione indebita
- In cosa consiste il reato di appropriazione indebita dell’amministratore condominiale
- Alcuni recenti casi di appropriazione indebita dell’amministratore
- Come si può essere risarciti dall’amministratore
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Gestione del conto corrente condominiale
Quando i condomini sono più di otto è previsto che si debba nominare un amministratore di condominio che, ai sensi dell’art. 1129 del codice civile è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Quando i condomini sono più di otto è previsto che si debba nominare un amministratore di condominio che, ai sensi dell’art. 1129 del codice civile è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Quando i condomini sono più di otto è previsto che si debba nominare un amministratore di condominio che, ai sensi dell’art. 1129 del codice civile è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o non sia stato aperto il conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, o dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità come quella di mancata apertura del conto corrente, ma anche se l’amministratore omette di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, se la gestione genera dubbi di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini.
L’amministratore ha l’obbligo di rendicontazione
L’art. 1130bis del codice civile prescrive cge il rendiconto condominiale debba contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio(3) composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Come denunciare l’amministratore per appropriazione indebita
Il codice civile attribuisce specifici obblighi di rendicontazione del bilancio condominiale a carico dell’amministratore condominiale e, altresì, consente all’assemblea ed ai singoli condomini di prendere visione in ogni momento della documentazione condominiale al fine di verificare i conti o farli verificare da un soggetto all’uopo incaricato, detto revisore.
Ebbene, può accadere che i conti non tornino e che l’amministratore non sia in grado di giustificare con carte alla mano (fatture, bollette, bonifici etc…) come siano usciti soldi dal conto corrente condominiale.
In questo caso potresti trovarti di fronte ad un amministratore che si è letteralmente appropriato indebitamente dei soldi del condominio!
Puoi quindi denunciarlo penalmente per il reato di appropriazione indebita previsto dall’art. 646 del codice penale quando l’amministratore non prova di aver speso somme del condominio a favore del condominio stesso.
E’ infatti dovere dell’amministratore dimostrare come ha speso i soldi condominiali, e non onere del condominio o dei singoli condomini dimostrare che li ha trattenuti per sé o destinati ad altri.
Il termine per querelare l’amministratore è di tre mesi da quando il condominio o uno dei condomini ha scoperto che una od alcune spese non sono state giustificate dall’amministratore!
In cosa consiste il reato di appropriazione indebita dell’amministratore condominiale
L’amministratore è tenuto ad utilizzare le somme presenti sul conto corrente condominiale esclusivamente per la gestione del condominio ed ha l’obbligo di dimostrare, carte alla mano, sia le entrate che, soprattutto, le uscite.
Laddove l’amministratore non sia in grado di dimostrate come sono stati spesi i soldi del condominio, oppure risulti che non sono stati utilizzati nell’interesse del condominio, oppure alla fine del suo mandato non restituisca al condominio tutto quanto dovuto a quest’ultimo, incorrerà nel reato di appropriazione indebita.
L’appropriazione può consistere nella mancata restituzione al condominio di somme ma anche nella mancata restituzione al condominio di cose, tra cui in particolare tutta la documentazione (anche non contabile) del condominio.
Tale reato è previsto dall’art. 646 c. p. che punisce con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro 1.000 a euro 3.000 chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia il possesso a qualsiasi titolo.
L'appropriazione indebita consiste quindi in una c. d. interversio possessionis, ovvero nella volontà del soggetto che detiene somme (o cose) di titolarità altrui, di utilizzarle come se fossero proprie.
Alcuni recenti casi di appropriazione indebita dell’amministratore
Riportiamo alcune massime di giudici di merito e della Corte di Cassazione relative a procedimenti penali per appropriazione indebita contro amministratori condominiali.
• L'amministratore di condominio che apra un conto corrente condominiale e dallo stesso distragga somme per scopi personali o per remunerare terzi (ivi compresi anche altri condominii), è responsabile per il reato di appropriazione indebita, che dunque si configura non soltanto quando l'amministratore prelevi somme di denaro per fini personali, ma anche per fini latu sensu gestionali di altri condominii (Tribunale di Roma, sez. XIII, 14/02/2022, n. 2340).
• Il singolo condomino è legittimato alla proposizione della querela, anche in via concorrente o eventualmente surrogatoria rispetto all'amministratore del condominio, per i reati commessi in danno del patrimonio comune. Fattispecie relativa all'appropriazione indebita, da parte dell'amministratore cessato dalla carica, del denaro versato dai condomini per le spese comuni (Cassazione penale, sez. II, 27/10/2021, n. 45902).
• Integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell'amministratore condominiale che, ricevute le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di effettuare i dovuti pagamenti e ciò senza necessità di provare la diversa destinazione impressa alle somme (Cassazione penale, sez. II, 27/10/2021, n. 45902).
• Il reato di appropriazione indebita posto in essere dall'amministratore di condominio che si impossessi di somme di denaro in forza del ruolo dallo stesso ricoperto, si consuma nel momento della cessazione dell'incarico e della mancata restituzione delle somme dovute (Tribunale di Nola, 15/04/2021, n. 802).
• E' imputabile per il reato p. e p. dagli artt. 646 e 61 n. 11 del c.p., l'amministratore di condominio che, al fine di procurare a se o ad altri ingiusto profitto, si impossessi della documentazione giustificativa delle spese condominiali relative al trasporto e allo smaltimento dei calcinacci derivanti da lavori di riparazione dell'ingresso del fabbricato, con l'aggravante di aver approfittato del suo rapporto professionale (Tribunale di Pescara, 09/10/2020, n. 1099).
• L'amministratore di condominio che versa in un unico conto le risultanze delle precedenti gestioni, di fatto confondendole, commette il reato di appropriazione indebita. Difatti, sotto il profilo soggettivo non può sostenere di non aver agito con dolo specifico, previsto dall' art. 646 c.p. , fattispecie per la configurazione della quale è sufficiente il dolo eventuale. Ad affermarlo è la Cassazione dichiarando inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio avverso la sentenza di condanna per il reato di appropriazione indebita. Secondo la Corte l'amministratore infedele che versa le somme provenienti da diverse gestioni in un unico conto, sia esso costituito da impiego bancario o postale o in altra forma di investimento, accetta il rischio che attraverso la confusione delle stesse parti degli attivi, riferibili a ciascun condominio, vengano distratti, con la conseguente appropriazione indebita dei medesimi (Cassazione penale, sez. II, 19/12/2019, n. 4161).
• Il reato di appropriazione indebita contestato all'amministratore di un condominio per l'appropriazione di somme versate dai condomini non viene meno laddove l'imputato invochi di aver trattenuto le somme come compensazione di propri preesistenti crediti, laddove non sia in grado di fornirne adeguata documentazione (Cassazione penale, sez. II, 13/12/2019, n. 12618).
• Nel caso in cui l’amministratore del condominio cessato dalla carica abbia emesso a proprio favore e incassato un assegno bancario tratto dal conto corrente del condominio dopo la cessazione alla carica di amministratore del condominio, non ricorre un caso di ripetizione di indebito in senso proprio, dato che nessun pagamento (quindi nessun implicito riconoscimento di debito) è stato effettivamente eseguito dal condominio in favore dell’amministratore cessato; ricorre invece un caso di appropriazione indebita, posta in essere dall’amministratore cessato, dato che quest’ultimo, alla data dell’assegno, non ricoprendo più la carica di amministratore del condominio, non era più autorizzato a trarre assegni dal conto corrente condominiale per pagare chicchessia (Corte appello Milano, sez. I, 09/04/2019, n. 1596).
• Commette il delitto di appropriazione indebita l'amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali. Fattispecie nella quale la somma versata dai condòmini per le spese del servizio di teleriscaldamento era stata utilizzata e prelevata uti dominus dall'amministratore, allo scopo di coprire le perdite che si erano verificate in altro condominio da lui gestito (Cassazione penale, sez. II, 31/05/2017, n. 31322).
Come si può essere risarciti dall’amministratore
Se il tuo amministratore condominiale si è indebitamente appropriato di somme del condominio puoi denunciarlo per il reato di appropriazione indebita e, tramite un avvocato, puoi costituirti parte civile nel processo penale a suo carico.
In questo modo, in caso di condanna penale da parte del giudice nei confronti dell’amministratore, quest’ultimo sarà anche condannato a risarcire ai condomini sia il danno patrimoniale subito (le somme di cui si è appropriato) che i danni morali subiti dai condomini.
Se non intendi denunciare l’amministratore o non sei più in tempo per fare una denuncia, puoi comunque procedere con una causa civile per chiedere al giudice civile che condanni l’amministratore a rimborsare al condominio tutte le somme di cui si è appropriato.
Contatta i nostri avvocati con esperienza sia in ambito penale che civile se vuoi essere tutelato nei confronti di un amministratore condominiale che ha indebitamente sottratto somme o documentazione al tuo condominio!
© avvocaticollegati.it
1 Comment
È possibile intraprendere azione civile e o anche penale verso l’amministratore che: in condominio di 5 corpi e ingressi separati, acqua, riscaldamento e giardino in comune tra tutti con tabelle millesimali di proprietà create per i singoli corpi modificando il regolamento del costruttore non aggiornato che aveva una tabella unica, si fa nominare come ” studio associato ” senza specificare il nome dell’abilitato, fa approvare bilanci in unica assemblea generale pur con delibere riservate per approvazione interventi sui singoli corpi, riporta a bilancio 16.17 residui di debiti di venditrice in data 05.12.16 già esistenti al rendiconto 14.15 in conto agli acquirenti senza distinta di pertinenza spese dei periodi Luglio. Giugno, in data 04.12 c.m. convoca Assemblea plenaria anche per rinnovo Amministratore e nel prospetto compensi precisa 4.500 € annuo comprese ritenute fiscali esonerando così il Condominio anche dalla ritenuta d’acconto e senza possibilità di verifica, non fa nominare 5 consiglieri dei 5 corpi previsti da regolamento mai modificato, pone in conto condominiale spese per lavori su parti private compreso la franchigia da assicurazione per lavori su parti interne private, imorto liquidato non presente tra le entrate, e per ultimo ha fatto emettere decreto ingiuntivo verso di noi con una cifra sballata per omissione di un precedente versamento e un altro ancora prima di 650 € a suo dire posto per errore a carico di nostra figlia proprietaria di appartamento di un altro dei 5 corpi, affermazione errata dato che il versamento sul suo conto è avvenuto successivamente alla nostra segnalazione, per ultima l’importo del decreto ingiuntivo è stato modificato detraendo i due versamenti, ma non si è giunti alla causa perché il giudice ha chiesto la procedura di mediazione da loro poi rifiutando le nostre proposte e la causa si è chiusa con rigetto del decreto per mancanza di mandato da parte dell’assemblea a oggi all’oscuro della procedura. Condanna al rimborso del versato e spese compensate ma da noi anticipate. Anche nell’ultimo attuale bilancio riporta il debito del 14.15 falsando così il nostro dare effettivo nonostante nostre ripetute contestazioni e dichiarazione falsa che la venditrice alla data della vendita era in pari con le quote a suo carico. Altri particolari quali i reiterati rifiuti a inoltrare denuncia alla Compagnia per danni da acqua, valutazione di intera quota di comproprietari senza dovuta delega, infine rifiuta l’applicazione della legga sulla composizione del supercondominio nonostante nel prospetto di compenso citi 63 unità immobiliari, tra l’altro la dove indica le proprietà porta sempre un solo un nome per cui non è possibile verticare eventuali comproprieta per i singoli corpi. Ciò detto gradiremmo sapere se su Pisa e possibile procedere da parte vostra e la eventuale spesa per la procedura di revoca e richiesta di nuova nomina. Stiamo valutando la possibilità di denuncia alla Finanza e o A.E. dato che da loro circolare nel nostro caso sarebbe d’obbligo un C.F. per ogni corpo e di conseguenza conti divisi. Ciò in considerazione del fatto che nel complesso il giro contabile annuo pro capite è di ca 3.000 € e il totale non meno di 180.000 € senza lavori straordinari e di conseguenza il suo operato tra la sostituzione da lampade nel giardino, manutenzioni varie e omissioni di qualche entrata può letteralmente sguazzare nel losco oltrettutto perché in generale ha carta bianca e fiducia quasi da tutti
Se la Vs. risposta richiede il versamento di una quota a Vs. disposizione per conoscere l’importo. Grazie.