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Con questo articolo riportiamo i tratti salienti della sentenza n. 28196/2024 della Corte di Cassazione civile che tratta il caso dell’amministratore condominiale privo dei requisiti di professionalità e onorabilità.
Infatti, non tutti possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio, ma solo coloro che hanno determinati requisiti, a meno che l’amministratore non sia uno dei condomini.
Chi può Svolgere l’Incarico di Amministratore di Condominio
L'art. 71-bis delle disposizioni d'attuazione del codice civile, introdotto dall'art. 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), ed entrato in vigore il 18 giugno 2013, dispone quanto segue.
(I). Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
(II). I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
(III). Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
(IV). La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
(V). A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Il testo finale dell'art. 25 della legge n. 220 del 2012 risultò da modifiche introdotte in seconda lettura alla Camera al disegno di legge A.S. n. 71-355-399- 1119-1283-B. Nel corso dei lavori della Camera venne meno, tra l'altro, la previsione della dettagliata disciplina inerente al registro pubblico degli amministratori condominiali, che era invece contenuta nel testo licenziato dal Senato.
Requisiti di Professionalità e Onorabilità dell’Amministratore Condominiale
La legge n. 220 del 2012, in particolare con gli artt. 1129,1130 e 1130-bis del codice civile, ha profondamente rimodellato la figura dell'amministratore di condominio, incrementandone gli obblighi, le attribuzioni e le connesse responsabilità, tanto nei confronti dei condomini, quanto nei confronti dei terzi.
La formulazione dell'art. 71-bis disp. att. c.c. e i lavori preparatori rendono chiara l'intenzione del legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di condominio al possesso di requisiti di professionalità ed onorabilità in capo al soggetto nominato (Cass. n. 7874 del 2021), disposti nell'interesse superiore della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente.
L' art. 71-bis delimita, in sostanza, per ragioni di ordine pubblico, il novero delle persone che, giacché munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell'amministratore di condominio, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile.
Nullità della Delibera Assembleare che Nomina un Amministratore Privo dei Requisiti
In base alle argomentazioni della Corte di Cassazione sotto riportate, è possibile affermare che è nulla e sempre impugnabile la delibera dell’assemblea condominiale che nomina un amministratore privo dei requisiti indicati dall’art. 71-bis disp. att. c.c..
Infatti, la sentenza delle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione n. 9839 del 2021 ha ribadito che sono nulle, e perciò sottratte al termine perentorio di impugnazione di trenta giorni stabilito dal secondo comma dell'art. 1137 c.c., le deliberazioni dell'assemblea di condominio "illecite", tali essendo quelle che, seppur adottate nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea, risultano contrarie a "norme imperative", all' "ordine pubblico" o al "buon costume".
L'art. 71-bis disp. att. c.c. è una norma imperativa, in quanto, come si è già evidenziato, non è derogabile dalla volontà dei privati ed è posta a tutela degli interessi generali della collettività.
La circostanza che l'art. 71-bis disp. att. c.c. regoli espressamente, al quarto comma, la fattispecie della "perdita dei requisiti" (di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma), indicandola come causa di "cessazione dall'incarico" (della quale l'assemblea, convocata "senza formalità", si limita a prendere atto), non significa affatto che identica soluzione debba prescegliersi per l'ipotesi del difetto originario dei requisiti stessi.
Sarebbe anzi manifestamente irragionevole una disposizione che parificasse nel trattamento normativo la perdita sopravvenuta dei requisiti di professionalità ed onorabilità necessari per lo svolgimento di un incarico, la quale logicamente riveste un effetto ex nunc, alla ipotesi dell'accertamento dell'insussistenza ab initio dei requisiti legittimanti, vicenda che non può che produrre i suoi effetti ex tunc.
Neppure assume rilievo l'argomento che l'art. 71-bis disp. att. c.c. non prevede espressamente la nullità della delibera di nomina di un soggetto sprovvisto dei requisiti in esame.
L'art. 1418, comma 1, c.c., applicabile anche in materia, prevede la nullità dell'atto di autonomia privata "contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente" (cd. nullità per illegalità): l'essere l'art. 71-bis disp. att. c.c. una norma proibitiva "imperfetta", che, cioè, non abbina al divieto di svolgimento dell'incarico di amministratore di condominio senza i requisiti una esplicita sanzione civilistica, non vale a smentire la nullità della delibera di nomina.
Di recente, tanto la sentenza n. 8472 del 2022 pronunciata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, quanto la sentenza della Corte costituzionale n. 22 del 2024, hanno ripreso la distinzione dogmatica tra "nullità testuali" (quelle che prevedono espressamente la sanzione della nullità, quale conseguenza della violazione di una norma imperativa) e "nullità virtuali" (quelle che, pur in mancanza di tal espressa previsione, derivano comunque dalla contrarietà a norme imperative ai sensi del primo comma dell'art. 1418 c.c. "salvo che la legge disponga diversamente"), spiegando che queste ultime richiedono all'interprete di accertare se il legislatore, con la prescrizione di norme imperative, abbia anche inteso far discendere, dalla contrarietà dell'atto negoziale ad esse, la sua nullità.
Da ciò consegue il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione civile sez. II con pronuncia n. 28196 del 31/10/2024: "la deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis delle disposizioni d'attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente".
Come Impugnare la Nomina dell’Amministratore Condominiale
Se ritieni che l’assemblea del tuo condominio abbia nominato un amministratore privo dei requisiti richiesti dal codice civile, puoi sempre impugnare la relativa delibera.
La delibera condominiale nulla si impugna con azione di accertamento della nullità davanti al tribunale territorialmente competente.
A differenza della delibera annullabile, la nullità non è soggetta al termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.; può quindi essere fatta valere anche oltre tale termine.
Restano però fermi gli ordinari limiti processuali e l’interesse ad agire.
La giurisprudenza delle Sezioni Unite ha chiarito che la nullità delle delibere condominiali ha carattere residuale e ricorre, in sintesi, nei casi di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, contenuto illecito o delibera che invada ambiti sottratti ai poteri dell’assemblea; invece, l’annullamento è la regola generale per i vizi della deliberazione.
Inoltre, nelle controversie in materia di condominio, la mediazione è condizione di procedibilità e l’amministratore è legittimato a parteciparvi nei modi previsti dalla legge.
@avvocaticollegati
