Rent to buy: contratto di locazione con facoltà di acquisto

Definizione di rent to buy

Il contratto di rent to buy è nato nei Paesi anglosassini ed stato introdotto in Italia con l’art. 23 del Decreto Legge 133/2014, convertito con modificazioni dalla Legge 164/2014.

E’ il contratto che consente di prendere in locazione un immobile con facoltà di acquistarlo entro un determinato termine, scalando dal prezzo di acquisto una parte dei canoni fino ad allora pagati.

E’ detto anche affitto con riscatto, perché il contratto sostanzialmente è composto da un rapporto sia di locazione che di acquisto.

Il contratto può avere ad oggetto sia immobili ad uso abitativo, che fondi commerciali, che terreni.

Come è strutturato il contratto rent to buy:

Come tutti i contratti, le parti hanno una certa autonomia nel prevedere i rispettivi diritti e doveri, ma lo schema tipico e inderogabile del rent to buy è quello della locazione che si trasforma in acquisto, per cui il contratto prevede due fasi:

1. Prima si prende il locazione l’immobile

Il contratto prevede nella prima fase che un soggetto (conduttore – promittente acquirente) prenda in locazione il bene immobile, con possibilità di acquistarlo dal proprietario (locatore – promittente venditore) entro un determinato termine.

Quindi, a differenza di un normale contratto di compravendita, in cui l’acquirente prende possesso dell’immobile solo ad avvenuto integrale pagamento, con il rent to buy l’inquilino (potenziale acquirente) entra subito nell’immobile.

La permanenza dell’immobile è regolata in base ad un tipico contratto di locazione, per cui l’inquilino dovrà pagare ogni mese un canone e, normalmente, dovrà anche versare all’inizio un deposito cauzionale (c. d. caparra).

Nello stesso contratto saranno poi previste le normali regole di un preliminare di compravendita finalizzate all’eventuale perfezionamento della compravendita.

2. Poi si decide se acquistarlo o no

Abbiamo detto che l’inquilino deve pagare un canone, ma poiché il contratto prevede la possibilità dell’acquisto dell’immobile, il canone sarà maggiorato rispetto ad un normale contratto di locazione.

Infatti, una parte del prezzo pagato mensilmente dall’inquilino sarà a titolo di locazione, mentre la restante parte sarà a titolo di acconto per l’acquisto (eventuale) dell’immobile.

Per esercitare l’opzione di acquisto le parti prevederanno un termine che non potrà tuttavia essere superiore a 10 anni.

E’ utile sapere che l’opzione di acquisto può essere prevista sia per sé stessi che per persona da nominare in sede di perfezionamento della compravendita.

Facciamo qualche esempio

Tizio concede a Caio un immobile con contratto rent to buy.

Si stabilisce che Caio entrerà subito nell’immobile con contratto di locazione di tre anni, con canone di 600 euro al mese.

Le parti concordano anche che Caio potrà acquistare l’immobile, entro il terzo anno di locazione, con prezzo di € 100.000.

Pertanto, alla somma di 600 euro suddetta, le parti concordano una aggiunta di 400 euro che sarà imputata in acconto al prezzo di compravendita.

Se quindi Caio al termine del terzo anno avrà regolarmente pagato l’intero canone (di cui 600 euro a titolo di locazione ed € 400 a titolo di acconto) e avrà deciso di acquistare il bene, dalla somma stabilita in 100.000 euro per la compravendita andranno detratti 14.400 euro pari a 400 euro per 36 mensilità.

Cosa succede se l’inquilino decide di non acquistare l’immobile

Abbiamo visto che parte del canone è imputato a titolo di acconto sull’acquisto.

Tuttavia, è bene sapere che, se l’inquilino entro il termine pattuito non acquista l’immobile, le somme corrisposte a titolo di acconto andranno perse, ossia saranno tenute dal proprietario.

Le parti sono tuttavia libere di stabilire in che percentuale i canoni corrisposti a titolo di acconto rimarranno al concedente, non essendo certamente obbligatorio che a quest’ultimo resti il 100%.

Forma del contratto e trascrizione

Il contratto rent to buy deve avere forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) ed è opportuno che sia trascritto.

Per ciò che riguarda la trascrizione, essa consente di dare pubblicità al contratto, ossia renderlo opponibile a terzi.

Inoltre, la trascrizione consentirà al conduttore (promissario acquirente) di acquistare, se vorrà, il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli.

Come difendersi se l’altra parte non adempie al contratto?

Come in ogni rapporto contrattuale può accadere che una delle parti o entrambe non rispettino gli accordi, ossia che non adempiano al contratto.

Il contratto si risolve nel caso in cui l’inquilino ometta il pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento dell’inquilino, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento ordinario o quello speciale per intimazione di sfratto.

Ma, laddove il contratto sia stato effettuato per atto pubblico notarile con previsione di una clausola risolutiva espressa, il diritto alla riconsegna potrà avvenire nell’ambito dell’apposito e rapido procedimento di rilascio di cui all’art. 2930 c.c. (Esecuzione forzata per consegna o rilascio), in quanto l’atto pubblico costituirà titolo esecutivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Una volta formalizzata la dichiarazione di acquisto, in caso di inadempimento, la parte non inadempiente potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 c. c., salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Alcune sentenze

Al contratto di “rent to buy” si applica l’art. 23 D.L. n. 133/2014, compreso il sesto comma, secondo cui il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che pertanto prosegue, vincolando entrambe le parti. Quindi, non trova applicazione l’art. 72 L.F. che consente al curatore di scegliere (con l’autorizzazione del Comitato dei creditori) tra il subentrare nel contratto o lo sciogliersi dal medesimo (Tribunale Catanzaro, 05/12/2019);

Il contratto di rent to buy, per valere come titolo esecutivo per il rilascio, deve essere stipulato per mezzo di notaio con l’indicazione espressa che l’immobile oggetto dell’atto sia da rilasciarsi libero da persone e cose alla scadenza stabilita (Tribunale Verona, 12/12/2014, n.95);

Riportiamo il testo letterale dell’art. 23 D. L. 133/2014

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bise 2825-bis del codice civile.Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, (4) n.80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.