Casa in comodato a figlio/a e nuora/genero separati: come riaverla?

Il caso è frequente: i genitori danno in comodato al/alla figlio/a una casa di loro proprietà, dopo un po’ di tempo lui/lei inizia a conviverci col partner, si sposano, hanno dei figli … ma se poi si separano? Vediamo cosa può succedere e quando si ha diritto alla restituzione della casa.

Partiamo dall’inizio: il contratto di comodato

Ai sensi dell’art. 1803 del codice civile, <<1. Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta; 2. Il comodato è essenzialmente gratuito>>.

Anche se può avere ad oggetto anche cose mobili (ad. esempio una autovettura), con questo articolo trattiamo il caso in cui l’oggetto sia una abitazione.

Quindi, il comodato consiste nella consegna da parte del proprietario (comodante) di una casa a chi se ne servirà (comodatario) gratuitamente e per un periodo o per un uso determinato.

Il comodatario inoltre dovrà custodire la cosa diligentemente e per l’uso pattuito o in base alla natura della cosa; non potrà concedere a terzi il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Diversamente, il comodante potrà chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento dei danni.

Inoltre, il comodatario non ha diritto al rimborso da parte del comodante delle spese sostenute per servirsi della cosa, a meno che non si tratti di spese straordinarie che ha dovuto sostenere per la conservazione della cosa laddove siano state necessarie ed urgenti.

Per quanto riguarda la restituzione della cosa, il comodatario è obbligato a restituirla alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di un termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata. Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. In caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa.

La registrazione del contratto di comodato

Come abbiamo detto, il contratto di comodato della casa può essere anche verbale, quindi non c’è nessun obbligo di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.

Quando però il contratto è scritto ed ha a oggetto beni immobili allora deve essere registrato entro 20 giorni dalla data dell’atto, a pena di sanzioni ed interessi.

Il comodato ad uso familiare

Dopo aver spiegato in cosa consiste il contratto di comodato, rispondiamo alla domanda iniziale: si può riavere la casa concessa in comodato ad un figlio che poi si è separato lasciandovi ex coniuge e figli?

Partiamo da una recente sentenza della Corte di Appello di Venezia, la numero 785 del 6 maggio 2021, che spiega cos’è il comodato familiare e quando si può rientrare in possesso del bene:

<<il comodato di immobile che sia stato pattuito per la destinazione a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario appartiene alla fattispecie del comodato propriamente detto, che soggiace, per quanto riguarda la restituzione, alla norma di cui all’art. 1809 c. c.. Tale disposizione prevede che la cosa consegnata per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale può essere riconsegnata immediatamente al comodante solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno. Come tale, nel caso specifico di comodato ad uso famigliare, il termine del comodato non può essere riconnesso alla disgregazione del nucleo famigliare, ma il comodante dovrà fornire precisa prova di esigenze o necessità proprie impreviste ed intervenute successivamente alla concessione del bene in comodato>>.

La Corte aveva deciso proprio il caso di due genitori che avevano chiesto al figlio ed alla ex nuora di restituire loro la casa dopo la loro separazione. Peraltro il figlio l’aveva lasciata spontaneamente in sede di separazione, mentre la nuora continuava ad abitarvi anche perchè, in sede di separazione, le era stata assegnata in quanto vi abitava con la figlia, nonché nipote dei comodanti.

Ebbene, i Giudici hanno dato ragione alla ex nuora perché i comodanti non hanno provato di avere urgentemente bisogno dell’immobile!

Prevale l’interesse del nucleo familiare che si è stabilito nella casa

Il codice civile disciplina due “forme” del comodato:

1. il cosiddetto comodato precario, al quale si riferisce l’art. 1810 c. c., sotto la rubrica “comodato senza determinazione di durata“. È in questo caso, ossia quando non è stata prevista la durata del comodato, che il comodante può richiedere quando vuole il rilascio al comodatario.
2. il comodato propriamente detto, regolato dagli artt. 1803 e 1809 c. c.. L’art. 1809 c. c. concerne il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale. Esso è caratterizzato dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno (art. 1809 c. c., comma 2).

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza n. 20448 del 2014, ha affermato che:

<<è al tipo di comodato propriamente detto che va ricondotto il comodato di immobile che sia stato pattuito per la destinazione di esso a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario, da intendersi in tal caso “anche nelle sue potenzialità di espansione“. Trattasi infatti di contratto sorto per un uso determinato e dunque, come è stato osservato, per un tempo ‘determinabile per relationem, che può essere cioè individuato in considerazione della destinazione a casa familiare contrattualmente prevista, indipendentemente dall’insorgere di una crisi coniugale>>.

Quindi, se si è concesso in comodato l’immobile ad un figlio, affinchè ci vivesse e vi costruisse una famiglia, non si può chiedere la restituzione a lui e alla sua ex compagna semplicemente perché si sono separati.

Cosa devi provare per riavere l’ immobile?

Come abbiamo detto, se la casa è stata concessa in comodato e vi si è radicata la famiglia, non si può chiedere l’immediata restituzione se non si prova.

• che la situazione di fatto della ex nuora o ex genero è incompatibile con l’assegnazione dell’immobile, perché ad esempio non vi abita stabilmente o perché il nipote o la nipote ormai è diventata maggiorenne ed economicamente autosufficiente
• si dovrà in alternativa dimostrare che il comodante ha una improvvisa ed imprevedibile necessità di quell’immobile, perché ad esempio non ha altri immobili di proprietà e quello in cui abitava è divenuto inagibile.