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Se hai problemi condominiali, può esserti utile leggere questo articolo per sapere quali sono gli orientamenti dei giudici italiani sulla materia del condominio.
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- Rumori Intollerabili nel Condominio
- Delibere Condominiali Valide Anche per Assenti e Dissenzienti
- Danni derivanti dal Lastrico Solare o Terrazza
- Rifacimento della Facciata Condominiale
- La Revoca Giudiziale dell’Amministratore Condominiale
- Nullità ed Annullabilità delle Delibere Condominiali
- Divieto di tenere Animali Domestici in Condominio
- Ascensore per Invalidi in Condominio
- Obbligo di Rendiconto dell’Amministratore Condominiale
- Il Decoro Architettonico dell’Edificio Condominiale
- Lo Stalking Condominiale
- Violazioni del Regolamento Condominiale da parte dell’Inquilino
- Diritto di Consultazione e Copia dei Documenti Condominiali
- Impianto di Videosorveglianza su Parti Esclusive
Rumori Intollerabili nel Condominio
Nel caso in cui un condomino chieda al giudice la cessazione di rumori molesti provenienti da un'altra abitazione allocata nello stesso stabile, nonché il conseguente risarcimento del danno non patrimoniale, è tenuto a provare l'effettiva violazione del regolamento condominiale (qualora quest'ultimo documento preveda una specifica soglia di tollerabilità oppure particolari divieti orari) oppure, in alternativa, l'attitudine dei rumori descritti a cagionare un effettivo pregiudizio ai sensi dell' art. 844 c.c. Cassazione civile, sez. II, 26/11/2025, n. 31021.
Delibere Condominiali Valide Anche per Assenti e Dissenzienti
Al di fuori dei casi in cui l'amministratore proceda immediatamente a concludere un contratto per conto del condominio, operando quale rappresentante nei limiti delle sue attribuzioni, il condominio provvede ad assumere obbligazioni nei confronti dei terzi proprio per il tramite di deliberazioni dell'assemblea, le quali non sono sindacabili nel merito. Ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile, peraltro, le deliberazioni dell'assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condòmini, compresi i dissenzienti e gli assenti, restando soggette unicamente all'impugnazione a norma dell'articolo 1137 del codice civile per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, impugnazione che neppure sospende l'esecuzione della delibera, salvo che la sospensione non sia ordinata dal giudice. Tuttavia, la delibera dell'assemblea che approvi un determinato atto di gestione non dà luogo a un atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L'assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l'occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all'unanimità), ma autorizza, quando occorra, l'amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti. L'obbligo dei condòmini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dall'efficacia soggettiva del contratto ex articolo 1372 del codice civile, quanto direttamente dalla legge in base agli articoli 1118 e 1123 del codice civile. Cassazione civile sez. II, 12/11/2025, n.29927.
Danni derivanti dal Lastrico Solare o Terrazza
Il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello. Cassazione civile, sez. III, 28/10/2025, n. 28528.
Rifacimento della Facciata Condominiale
Con riferimento al regime normativo previsto dall' art. 1121 c.c. in materia di innovazioni condominiali, la facoltà di sottrarsi alla contribuzione è riconosciuta al condomino unicamente in relazione a innovazioni voluttuarie, prive di utilità pratica, o di particolare gravosità aventi ad oggetto impianti suscettibili di utilizzazione autonoma. Ciò premesso, il rifacimento della facciata dell'edificio condominiale, qualificata dall' art. 1117 c.c. come parte comune indispensabile all'uso collettivo, non può essere ricondotto nell'ambito delle innovazioni voluttuarie o gravose. Tribunale, Ravenna, sez. I, 24/10/2025, n. 663.
La Revoca Giudiziale dell’Amministratore Condominiale
Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore condominiale riveste carattere eccezionale nell'ordinamento perché è sostitutivo della volontà assembleare ed è preposto ad assicurare una corretta gestione dell'amministrazione, per cui occorre provare che dalle condotte ritenute irregolari consegua un pericolo di grave danno al Condominio, ovvero determinare un'effettiva "mala gestio" dell'amministratore medesimo. Tale procedimento, inoltre, si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato per cui, in tema di prova, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento dell'obbligazione, secondo il quale il condomino che agisce per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve provare di aver subito un danno e la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Nel caso di specie, il collegio del tribunale adito, richiamati gli enunciati principi, ha rigettato il ricorso condannando la condomina ricorrente a rifondere all'amministratore resistente le spese di lite). Tribunale Firenze sez. II, 21/10/2025, n.12931.
Nullità ed Annullabilità delle Delibere Condominiali
Sono affette da nullità le deliberazioni condominiali carenti degli elementi costitutivi essenziali, quelle aventi un oggetto illecito o impossibile, quelle incidenti su materie sottratte alla sfera di attribuzioni dell'assemblea, quelle limitative dei diritti soggettivi dei singoli partecipanti, ovvero quelle che intervengano, a maggioranza, sui criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese. Le predette delibere, essendo sottratte al limite decadenziale di cui all' art. 1137 c.c., possono essere impugnate giudizialmente senza alcuna preclusione temporale. Viceversa, le deliberazioni condominiali che presentino vizi attinenti alla costituzione dell'assemblea, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella stabilita dalla normativa o dal regolamento, ovvero quelle affette da irregolarità formali nel procedimento di convocazione e informazione, sono annullabili. Tribunale, Palermo, sez. II, 12/10/2025, n. 3916.
Divieto di tenere Animali Domestici in Condominio
In tema di condominio negli edifici, è legittimo il divieto di detenere all'interno della proprietà esclusive animali domestici inserito nel regolamento cosiddetto "contrattuale". Invero, la disapplicazione automatica della norma regolamentare che imponga un tale divieto risulterebbe lesiva del diritto degli altri condomini all'osservanza di un regolamento e di una sua disposizione che, oltre che ad essere stati voluti dagli originari redattori, può aver costituito un riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali. In tal caso, infatti, sussistendo il consenso di tutti i condomini, è lo stesso proprietario dell'appartamento ad autolimitare il proprio diritto (Nel caso di specie, insorto all'interno di un complesso immobiliare ad uso residenziale turistico, rilevato che il divieto di «…tenere cani od altri animali senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore…», fosse ben noto alla condomina convenuta fin dal momento dell'acquisto immobiliare, avendo la stessa con esso aderito e preso atto tanto del contenuto del regolamento della multiproprietà, quanto di quello del condominio in cui lo stesso figurava inserito, con formulazione incontrovertibilmente rivelatrice di un intento chiaro ed esplicito e non suscettibile di dar luogo ad incertezze, il giudice adito, accertato che, nella circostanza, non vi era prova alcuna dell'autorizzazione dell'amministrazione alla detenzione del cane durante il periodo di permanenza nell'unità immobiliare, ha accolto la domanda con la quale il Condominio attore aveva chiesto di accertare e dichiarare la legittimità e la conseguente vincolatività del suddetto divieto). Tribunale Trento, 06/10/2025, n.712
Ascensore per Invalidi in Condominio
Nel caso in cui un singolo condomino, esercitando la facoltà di modificazione delle parti comuni prevista e concessa dall' art. 1102 c.c., installi, nella tromba delle scale e con taglio di queste ultime, un mini-ascensore finalizzato al c.d. abbattimento delle barriere architettoniche, il relativo intervento non dev'essere autorizzato preventivamente dall'assemblea ma deve tuttavia rispettare il solo divieto di arrecare pregiudizio alla stabilità e/o alla sicurezza del fabbricato. Cassazione civile, sez. II, 03/10/2025, n. 26702.
Obbligo di Rendiconto dell’Amministratore Condominiale
Il rendiconto condominiale, a norma dell' articolo 1130-bis del codice civile , deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario e alle relative manifestazioni finanziarie; nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione saranno riportati i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, e i condòmini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discendere - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione. Cassazione civile, sez. II, 16/09/2025, n. 25446.
Il Decoro Architettonico dell’Edificio Condominiale
Il decoro architettonico dell'edificio condominiale rappresenta un elemento essenziale dell'identità strutturale e visiva del fabbricato, condizionando tanto il valore del bene, quanto le modalità di utilizzo da parte dei singoli condomini. Come previsto dall' art. 1102 c.c., l'uso invasivo della cosa comune che alteri l'armonia estetica dell'edificio, deve ritenersi illegittimo, configurandosi come una turbativa possessoria degli spazi comuni. Nello specifico, non sono ammissibili, sul piano giuridico, interventi che producano un effetto disarmonico e oppressivo, quale può essere l'apertura collocata in zone di ridotte dimensioni o in prossimità di tubature condominiali, che siano idonei a pregiudicare l'armonia strutturale del pianerottolo. Tribunale, Milano, sez. IV, 02/06/2025.
Lo Stalking Condominiale
Il delitto di atti persecutori si può configurare nei confronti di un intero condominio, inteso quale ente di gestione distinto dai singoli condomini che ne fanno parte, solo nel caso in cui i fatti costitutivi del predetto reato, tanto sul piano oggettivo, quanto su quello soggettivo, si realizzino nei confronti di ciascuno dei condomini e ciò anche quando alcune delle condotte persecutorie ascritte siano correlate all'utilizzo di parti comuni dello stabile condominiale. Cassazione penale, sez. V, 01/04/2025, n. 20386.
Violazioni del Regolamento Condominiale da parte dell’Inquilino
In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall' art. 1176 c.c. , a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione. Tribunale, Ragusa, 20/02/2025.
Diritto di Consultazione e Copia dei Documenti Condominiali
Il diritto di consultazione dei documenti inerenti al condominio non ha ad oggetto solo il rendiconto ed i prospetti che lo integrano - che l'amministratore è tenuto a presentare integralmente in assemblea -, bensì i documenti giustificativi delle uscite, le fatture e le ricevute delle spese sostenute, che il condòmino può visionare per verificare che quanto rappresentato nel rendiconto sia veritiero. Tribunale, Busto Arsizio, sez. III, 14/02/2025, n. 198.
Impianto di Videosorveglianza su Parti Esclusive
Nell'ipotesi di installazione, da parte di un condomino, di un sistema di videosorveglianza indirizzato su parti esclusive non può trovare accoglimento la domanda di responsabilità personale dell'amministratore se non sia provato che tale attività interessi parti condominiali. Nella fattispecie, infatti, non è necessaria né l'autorizzazione dell'assemblea, né la collocazione da parte dell'amministratore di cartellonistica informativa. Corte appello, Brescia, sez. II, 04/02/2025
