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Se ti chiedi cosa fare quando il notaio sbaglia, significa che hai subito danni per responsabilità professionale del notaio consistente in errori nell’esecuzione dell’incarico che gli hai commissionato.
Cosa fare quando il notaio sbaglia è una domanda a cui diamo risposta con questo articolo sulla responsabilità professionale del notaio, e restiamo a disposizione per la tua richiesta di risarcimento danni per responsabilità professionale del notaio.
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Il notaio deve essere diligente
L’attività professionale svolta dal notaio a favore del cliente rientra in un contratto di prestazione d’opera professionale che deve essere svolta dal professionista personalmente e con diligenza.
Il professionista è tenuto ad una prestazione che non può ritenersi limitata al compito di mero accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, estendendosi a tutte quelle ulteriori attività, preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza dell’atto notarile.
In particolare, il notaio deve assicurare il conseguimento dello scopo tipico (non meno che del risultato pratico) del negozio richiesto dalle parti, con la conseguenza che l'inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale.
A tal proposito, tra i vari obblighi che incombono sul notaio vi è anche quello di informazione alle parti, il che comporta che la sua prestazione non si può ridurre alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni.
Quindi se ti chiedi cosa puoi fare quando il notaio sbaglia ti diciamo che puoi chiedere il risarcimento dei danni che hai subito, seguendo le indicazioni del paragrafo che segue.
Puoi chiedere il risarcimento danni al notaio
Come ogni richiesta risarcitoria, anche quella nei confronti del notaio che ha commesso errori professionali prevede innanzitutto un serio accertamento preliminare della colpa del notaio (tramite l’avvocato ed eventualmente altri professionisti) e dei danni che ne sono scaturiti.
Quando si riterrà con ragionevole certezza che il notaio ha commesso un errore da cui è scaturito un danno allora si potrà procedere ad inviargli una formale richiesta di risarcimento danni tramite pec o raccomandata, con cui si evidenzia in cosa è consistito l’errore e si quantifica il danno.
Se il notaio riconosce l’errore, normalmente segnala il fatto alla propria compagnia assicuratrice per responsabilità professionale del notaio, la quale provvede al risarcimento.
Diversamente, se il notaio nega propri errori non si potrà far altro che fare una causa civile preceduta, solo se il danno è inferiore ad € 50.000,00, dall’invito a trovare un accordo tramite i rispettivi avvocati (c. d. negoziazione assistita).
Entro quanto tempo si può chiedere il risarcimento al notaio?
Quando il notaio sbaglia e riporti dei danni per responsabilità contrattuale, puoi chiedere il risarcimento entro dieci anni.
Il termine decennale inizia a decorrere non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l'evento dannoso, bensì dal momento in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere.
L'inadempimento della prestazione d'opera intellettuale (e, dunque, anche quella del notaio), infatti, si configura come l'evento produttivo (o la fonte) del danno risarcibile, ma non si identifica con questo, che è invece da individuarsi nel pregiudizio (perdita subita o mancato guadagno) patito dal creditore della prestazione quale conseguenza immediata e diretta, ai sensi dell'articolo 1223 del Codice Civile.
Quindi, chi si ritiene danneggiato da un errore del notaio ha dieci anni di tempo dal momento in cui si è accorto, o avrebbe potuto diligentemente accorgersi dell’errore, per chiedere il risarcimento dei danni.
Principali casi di errori commessi dal notaio
Il notaio non solo deve recepire passivamente le volontà negoziali dei contraenti nella compilazione dell'atto, ma deve anche compiere tutte le attività preparatorie, successive e necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti stesse, tra cui rientra certamente l'accertamento della presenza o meno di formalità pregiudizievoli presso la Conservatoria dei RR.II., a meno che non venga espressamente dispensato da ogni responsabilità, con apposito atto sottoscritto dai contraenti. Il notaio che ometta di accertare la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto a mezzo del suo ministero è tenuto, nei confronti dell'acquirente, al risarcimento dei danni patrimoniali futuri (Corte appello, Napoli, sez. IX, 03/10/2023, n. 4136).
Il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull'immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all'entità della somma complessivamente necessaria perché l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole (Cassazione civile, sez. III, 23/06/2023, n. 18091).
La stipulazione di un contratto nullo per impossibilità dell'oggetto è suscettibile di determinare in capo al notaio rogante un obbligo di risarcimento del danno da omessa informazione commisurato al corrispettivo contrattuale versato dall'una all'altra parte contrattuale, non rilevando in senso contrario che dalla nullità derivi, per quest'ultima, il distinto obbligo di restituire l'indebito eventualmente ricevuto (Cassazione civile, sez. III, 12/04/2023, n. 9675).
Vìola il dovere di informazione e consiglio, ed è tenuto al risarcimento dei conseguenti danni, il notaio che forma un atto di costituzione di ipoteca su un immobile gravato da usi civici, pur in presenza di indici di allerta indicativi dell'inclusione del bene in un demanio collettivo, con conseguente sua impignorabilità (Cassazione civile, sez. III, 15/02/2022, n. 4911).
Vìola il dovere di informazione e consiglio, ed è tenuto al risarcimento dei conseguenti danni, il notaio che, officiato di un atto di vendita di un immobile, omette di segnalare all'acquirente l'inaffidabilità del titolo di provenienza, costituito da una sentenza di primo grado dichiarativa dell'avvenuta usucapione del bene da parte del venditore, priva dell'attestazione del passaggio in giudicato, poi riformata in appello, con conseguente evizione (Cassazione civile, sez. III, 16/03/2021, n. 7283).
Viola il dovere di informazione e consiglio, ed è tenuto al risarcimento dei conseguenti danni, il notaio che omette di segnalare alle parti i rischi e le conseguenze derivanti, sotto il profilo fiscale, dalla vendita di un terreno edificabile e con destinazione agricola, per un prezzo inferiore al valore asseverato nella perizia giurata di stima redatta in applicazione dell'art. 7 l. 28 dicembre 2001 n. 448 (Cassazione civile, sez. III, 12/02/2019, n. 3984).
Nel caso in cui un soggetto interessato a stipulare un mutuo ipotecario con una banca incarichi un notaio di effettuare le visure del bene destinato ad essere l'oggetto dell'ipoteca e a redigere la relativa relazione, essa determina l'assunzione di obblighi in capo al notaio non soltanto nei confronti del mutuatario, ma pure nei confronti della banca mutuante. In tal caso, l'eventuale danno dovrà essere parametrato in base alla colposa induzione dell'istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato (Cassazione civile, sez. II, 09/05/2016, n. 9320).
Sussiste la colpa professionale e la conseguente responsabilità contrattuale del notaio che abbia rogato un atto di trasferimento immobiliare, quando il venditore sia stato in precedenza dichiarato fallito, poiché l'atto risulta per tale ragione inefficace verso i creditori del fallito stesso e il bene, pertanto, deve essere restituito con il diritto dell'acquirente al risarcimento del danno patito, il cui ammontare è pari al valore monetario dell'immobile al momento dell'effettivo rilascio, detratto l'importo corrispondente al vantaggio economico ricavato nel periodo in cui l'acquirente ne ha avuto il godimento quale proprietario (Cassazione civile, sez. III, 19/12/2014, n. 26908).
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