Cosa succede se l’assemblea condominiale approva lavori con i benefici fiscali del “Superbonus 110%” che potrebbero alterare il decoro architettonico dell’edificio condominiale?

Il decoro architettonico

L’art. 1120 del codice civile prevede che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Ciò significa che, a prescindere dalla validità della delibera con cui l’Assemblea decide di fare i lavori, il condomino o i condomini dissenzienti possono opporsi.

La giurisprudenza definisce “decoro architettonico” l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

L’azione del condomino a tutela del decoro architettonico, in quanto estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile.

Come si possono impedire i lavori

Quando si ha urgenza di impedire lo svolgimento di lavori che potrebbero pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio condominiale, si può proporre ricorso ai sensi dell’art. 700 del codice di procedura civile davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.

Infatti, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria (visti i tempi lunghi delle causa), questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile (lo svolgimento dei lavori e lo stravolgimento estetico dell’edificio condominiale), può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito (si può chiedere la sospensione dei lavori e che sia impedito il loro inizio!).

Per avere ragione si dovrà dimostrare il fumus boni iuris, ossia che i lavori siano o sarebbero verosimilmente contrari al decoro architettonico (ad esempio tramite una consulenza di un architetto), e il periculum in mora, ossia che nel fondato timore che il diritto sia esposto ad un pericolo imminente ed irreparabile.

Dopo la pronuncia del Tribunale che sospende i lavori, il condomino i condomini che hanno fatto ricorso potranno fare una successiva causa di merito per chiedere il risarcimento di eventuali danni subiti.

Per fare i lavori serve il consenso di tutti i condomini

Il Tribunale di Milano, con sentenza del 30.09.2021, ha deciso in sede di reclamo a favore dei condomini dissenzienti un caso di opposizione a lavori che pregiudicavano il decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Il Tribunale ha affermato che, per la violazione del decoro architettonico, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.

Ne consegue che il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato.

Il caso riguardava alcuni condomini che erano ricorsi al Tribunale per chiedere in via urgente la sospensione dell’esecutività delle delibere adottate dall’assemblea del Condominio aventi ad oggetto l’approvazione di consistenti lavori edili, per la gran parte dei quali vi era la possibilità di fruire del beneficio fiscale, denominato comunemente “Superbonus 110%”, previsto dall’art. 119 del D.L. n. 34/20202 (Decreto Rilancio).

Hanno esposto che i lavori deliberati concernevano, insieme ad altri, la installazione di un cosiddetto “cappotto termico” e che essi prevedono: – la rimozione del Klinker che attualmente riveste le facciate e la sua sostituzione col grès porcellanato, il cambio dei colori delle facciate, la installazione ex novo, sulla facciata, di una fascia verticale (terra-cielo), in corrispondenza di ciascun balcone.

Per il Tribunale sussiste il fumus boni juris allegato a fondamento del ricorso e del reclamo, con riguardo alla lamentata illegittimità delle delibere adottate, quanto meno per la lesione del decoro architettonico e la realizzazione, forzosa, di un impianto ex novo centralizzato di acqua calda sanitaria.

Sotto il primo profilo, il Tribunale ha ritenuto che il progetto approvato prevede la installazione di un ‘cappotto termico” con modalità che comportano il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali.

E’ stato precisato che “è indubbio che l’aspetto estetico che caratterizza le facciate del Condominio e conferisce ad esse la peculiare identità e fisionomia sopra dette, subirà una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati; conseguentemente, la relativa delibera necessita del consenso unanime dei condomini, che non vi è stato. Ed infatti, il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (Cass. 851/2007). La disciplina codicistica non è derogata dalle disposizioni dettate dal D.L. n. 34/2020 giacché, come chiarito di recente dalla giurisprudenza di legittimità in fattispecie analoga (relativa a precedente normativa del settore), l’eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità della innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato”.

Secondo il Tribunale sussiste, altresì, il periculum in mora, costituito dall’enorme pregiudizio economico — tale da assumere i caratteri della irreparabilità per proprio per l’entità dei valori monetari in gioco — che essi patirebbero qualora, nelle more del giudizio di merito, gli interventi dovessero essere iniziati e successivamente la delibera venisse annullata, con conseguente impossibilità di fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge e responsabilità per le obbligazioni pecuniarie maturate in favore degli esecutori.

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