• L’ Intimazione di sfratto per morosità
• Quando l’inquilino si considera moroso?
• La procedura giudiziale
• Quali sono i tempi per il rilascio della casa?
• Possono esserci ritardi nella liberazione dell’immobile?
• Alcune sentenze
• Perchè rivolgersi ai nostri avvocati?

Con questo articolo parliamo della procedura con cui il proprietario di casa può ottenere la liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino che non paga i canoni di locazione.

La procedura riguarda i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.

L’intimazione di sfratto per morosità

La causa con cui il proprietario chiede, al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, di ingiungere all’inquilino moroso di lasciare la casa è detta “intimazione di sfratto per morosità”.

Con questo tipo di causa il proprietario (detto locatore) chiede al Giudice che sia accertata la risoluzione del contratto di locazione e che l’inquilino (detto conduttore) lasci la casa.

Quando  l’inquilino si considera moroso?

Per gli immobili ad uso abitativo l’art. 5 della Legge 392 del 1978 prevede che l’inquilino è considerato inadempiente decorsi venti giorni dalla scadenza prevista per il pagamento del canone mensile, ovvero se non paga, nel termine previsto dalle parti, gli oneri accessori (sempre che l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone).

Per oneri accessori si possono intendere le spese condominiali, la tassa rifiuti, il rimborso di bollette pagate dal proprietario etc..

La risoluzione del contratto si può chiedere anche se l’inquilino paga i canoni ma non le spese accessorie o, viceversa, se paga queste ultime ma non il canone.

La procedura giudiziale

Ai sensi dell’art. 658 del codice di procedura civile, il locatore può intimare al conduttore lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

La procedura prevede la redazione da parte dell’avvocato di un “atto di citazione” con cui si rappresenta che il proprietario-locatore ha stipulato un contratto di locazione scritto e registrato con l’inquilino-conduttore il quale si è reso moroso nel pagamento di uno o più canoni e/o di spese accessorie.

Con l’atto di citazione si invita quindi l’inquilino a presentarsi in udienza davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, affinchè possa eventualmente comparire e difendersi.

Nell’atto di citazione il proprietario-locatore chiederà quindi che il Tribunale, accertata la morosità:

• convalidi lo sfratto per morosità,
• indichi la data entro la quale l’inquilino dovrà lasciare l’immobile,
• ingiunga all’inquilino il pagamento i canoni scaduti e/o gli accessori non pagati
• condanni l’inquilino al pagamento delle spese legali sostenute dal proprietario

Quali sono i tempi per ottenere il rilascio della casa?

Non appena ottenuto il provvedimento con cui il Tribunale ordina all’inquilino il rilascio dell’immobile, l’avvocato incaricato dal locatore provvederà a notificarlo all’inquilino assieme ad un “atto di precetto”.

Con l’atto di precetto si intima all’inquilino di lasciare l’immobile entro 10 giorni dal ricevimento dell’atto, anticipando che in caso contrario si procederà esecutivamente, ossia al rilascio dell’immobile tramite l’intervento degli Ufficiali Giudiziari.

Nel caso in cui l’inquilino non lasciasse l’immobile entro i suddetti 10 giorni, l’avvocato notificherà all’inquilino un “atto di preavviso di rilascio”, ossia l’atto con cui l’Ufficiale Giudiziario indica la data in cui si recherà presso l’immobile per liberarlo.

Possono esserci ritardi per la liberazione dell’immobile?

La procedura che abbiamo appena descritto è quella standard, che prevede tempi molto brevi (approssimativamente 3 mesi) per consentire al locatore di rientrare in possesso del proprio immobile.

I tempi possono invece allungarsi in alcune ipotesi.

Intanto, se l’inquilino si presenta alla prima udienza e chiede un “termine di grazia”, il Giudice rinvierà l’udienza (non oltre 90 giorni) per consentire all’inquilino di sanare la morosità e le spese legali.

Se il Giudice alla successiva udienza accerta che l’inquilino ha pagato gli arretrati e le spese legali, il contratto riprenderà il suo normale corso. Se invece l’inquilino non avrà pagato, il Giudice emetterà il provvedimento di rilascio dell’immobile.

Altro caso di rallentamento può aversi quando l’inquilino si oppone alla convalida dello sfratto, per cui inizierà una causa volta all’accertamento delle rispettive ragioni di locatore e conduttore. Ma normalmente in questi casi il Giudice, nell’attesa di decidere nel merito, ordina all’inquilino di rilasciare l’immobile.

Se quando l’Ufficiale Giudiziario arriva a casa per eseguire il rilascio e l’inquilino non intende lasciarlo? In questi casi l’Ufficiale Giudiziario può avvalersi delle Forze dell’ Ordine per far sgombrare la casa, quindi non vi sono particolari rallentamenti.

E se nell’immobile l’Ufficiale Giudiziario trova un invalido che non può essere messo per strada? In questo caso l’Ufficiale Giudiziario sarà tenuto ad accertare, tramite un medico, se il soggetto è in grado di essere portato fuori.

Se vi è un invalido che non può lasciare l’immobile e/o vi sono minori? In questi casi l’Ufficiale Giudiziario non procede subito allo sgombero ma, è prassi, individuerà tramite Assistenti Sociali una collocazione idonea per trasferirvi invalidi e/o minori.

Alcune sentenze

Se è vero che per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, tuttavia, occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri; di conseguenza va respinta la domanda di convalida di sfratto e conseguente rilascio dell’immobile ove il conduttore abbia sospeso il pagamento dei canoni di locazione in attesa della definizione del giudizio inerente la proprietà del bene locato (Tribunale Roma sez. VI, 22/07/2020).

In tema di convalida di sfratto per morosità, l’emanazione del provvedimento di rilascio può essere negata qualora parte intimata abbia corrisposto dei canoni dopo la notifica dell’atto introduttivo e considerando che va attentamente valutata la particolare situazione di crisi economica sociale dovuta alla nota pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile in parte coincidente con le mensilità non pagate (Tribunale Napoli sez. IX, 15/07/2020).

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei pagamento dei canoni scaduti (Tribunale Roma sez. VI, 21/05/2020, n.7558).

La ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto e al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell’autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell’indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo. Deriva da quanto precede, pertanto, che un giudicato anche sulla entità del canone dovuto è configurabile solo in caso di emanazione – e non soltanto di semplice domanda – contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni divenuto definitivo (Cassazione civile sez. III, 23/04/2020, n.8116).

La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa presente in un contratto di locazione; tuttavia detta clausola riprende la sua efficacia se il creditore che non intende rinunciare ad avvalersene provvede, con nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento (Tribunale Piacenza, 16/10/2019, n.632).

Premesso che il padrone di casa non può distaccare le utenze intestate a suo nome all’inquilino moroso che continua ad abitare l’appartamento, dovendo invero agire con la procedura di convalida di sfratto (in caso di locazione) o con domanda di restituzione dell’immobile (laddove il rapporto si fondi su altro titolo o sia sfornito di titolo), commettendo altrimenti il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, va osservato comunque che sotto il profilo civilistico il danno lamentato dalla parte, ai fini dell’eventuale ristoro, va dimostrato nella sua consistenza e nella riconducibilità alla condotta imputabile al preteso danneggiante (Tribunale Grosseto, 31/07/2019, n.615).

Perchè rivolgersi ai nostri avvocati?

Se hai bisogno di liberare il tuo immobile dall’inquilino che non ti paga, puoi chiederci aiuto e ti riceveremo nel più breve tempo possibile.

Dovrai portarci copia del contratto di locazione registrato e darci l’incarico per procedere.

Abbiamo esperienza ventennale nella liberazione di immobili da condomini morosi e ti accompagniamo dall’inizio alla fine, andando anche sul posto insieme all’Ufficiale Giudiziario per verificare la regolarità della procedura.