In questo articolo intendiamo spiegare cosa è il termine di grazia. Quando si prende in locazione un immobile ad uso abitativo, si stipula con il proprietario di casa un contratto di locazione che, tra le varie condizioni, prevede che l’inquilino ogni mese debba pagare un CANONE di locazione.

Solitamente le parti del contratto prevedono che il canone debba essere pagato ogni mese, entro un giorno prestabilito.

COSA SUCCEDE SE NON PAGHI IL CANONE DI LOCAZIONE?

Purtroppo può succedere che difficoltà economiche impediscano all’inquilino di pagare il canone di locazione. Normalmente l’inquilino anticipa al proprietario che non è in grado di pagare tutto o parte del canone o, viceversa, il proprietario sollecita l’inquilino affinché sia puntuale nei pagamenti.

Ma se le parti non si accordano per una sospensione o una diminuzione del canone il proprietario può chiedere la RESTITUZIONE dell’immobile, o in via bonaria o tramite il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.

BASTA IL MANCATO PAGAMENTO DI UNA MENSILITÀ PER ESSERE SFRATTATI?

L’articolo 5 della legge 392 del 1978 prevede che <<il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile>>.

La norma prevede quindi DUE CASI DI SFRATTO PER MOROSITÀ:

• se il canone non viene pagato entro 20 giorni dalla data prevista per il pagamento
• se non vengono pagati oneri accessori (ad esempio le spese condominiali, quelle di registrazione del contratto etc…) pari o superiori a 2 mensilitàdi canone di locazione.

Ricordiamo che se l’inquilino se ne va spontaneamente è utile che le parti al momento del rilascio facciano e sottoscrivano un verbale in cui si descrive lo stato dell’immobile.

SE L’INQUILINO MOROSO NON LASCIA SPONTANEAMENTE L’IMMOBILE?

Se il proprietario decide di farsi giustizia da solo, ad esempio cambiando la serratura della porta di casa quando l’inquilino non c’è, commette un reato, quello di esercizio arbitrario delle proprie ragioni previsto dall’articolo 392 del codice penale.

Quindi, il proprietario di casa può solo rivolgersi al Tribunale, tramite un avvocato, per chiedere che l’inquilino sia sfrattato.

La causa di sfratto per morosità inizia con la notifica all’inquilino di un atto di citazione per sfratto per morosità e l’invito a presentarsi all’udienza fissata davanti al Giudice. Tra la ricezione dell’atto di citazione e l’udienza dovranno intercorrere almeno venti giorni.

IN TRIBUNALE L’INQUILINO COME PUO’ DIFENDERSI?

All’udienza prevista per la decisione da parte del Tribunale l’inquilino ha due possibilità:

• può opporsi allo sfratto, ad esempio dimostrando di aver pagato tempestivamente l’affitto;
• può chiedere un termine di grazia, ossia il rinvio dell’udienza affinchè, nel frattempo possa sanare la propria morosità.

IN COSA CONSISTE IL TERMINE DI GRAZIA?

L’articolo 55 della legge 392 del 1978, consente all’inquilino moroso di rimettersi in regola con l’affitto. Vediamo in cosa consiste esattamente la richiesta di termine di grazia.

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.