Hai mai sentito parlare della garanzia decennale per gravi difetti dell’immobile? Se dopo che hai acquistato o ristrutturato un immobile si presentano problemi relativi all’esecuzione dei lavori, leggi questo articolo e ti spiegheremo in pochi passi cosa puoi fare per tutelarti!

Partiamo dall’articolo 1669 del codice civile che ci dice che:

“quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta; il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

Cosa significa? Che per dieci anni dalla fine dei lavori, chi li ha effettuati è tenuto a garantire che le opere non presentino gravi difetti.

Sebbene la norma faccia riferimento solo al rapporto tra committente e appaltatore, si ritiene ormai pacifico che l’interesse tutelato non è solo quello di chi ha commissionato i lavori, ma di tutta la collettività. Se viene progettato e/o costruito un immobile che presenta possibilità di crollare, il pericolo del crollo desta infatti problemi non solo per chi vi abita ma anche per i vicini, per i passanti etc.. La responsabilità dell’appaltatore è quindi da ritenersi extracontrattuale.

Facciamo qualche esempio delle opere per cui puoi lamentarti.

Hai comprato casa dal costruttore e hai scoperto che dal tetto entrano infiltrazioni di acqua piovana e umidità. Hai fatto rifare gli impianti fognari e adesso si presentano problemi di intasamenti. Hai fatto asfaltare una strada e l’asfalto si sgretola ed è piena di buche. Riscontri problemi con infissi, pavimentazione, rivestimenti, impianti, impermeabilizzazione etc.. Insomma, i lavori presentano problemi tali da non rendere l’immobile usufruibile.

Cosa fare se si presentano queste problematiche?

Innanzitutto devi assolutamente rispettare due scadenze previste dall’art. 1669 c. c.: l’una per la richiesta di intervento o risarcimento del danno e l’altra per l’inizio della causa.

Primo termine: entro un anno da quando si manifesta il problema devi dare comunicazione all’esecutore dell’opera!

Andrà quindi inviata una comunicazione con la quale si rappresenta quanto accade, chiedendo un intervento riparatorio o un risarcimento dei danni. Il termine di un anno per denunciare il fatto decorre, normalmente, da quando si ha sufficiente consapevolezza che qualcosa non va. Non è ad esempio dalla presentazione di un piccolo rigolo d’acqua dal tetto che decorre il termine di un anno per denunciare l’infiltrazione, ma da quando il fenomeno diventa frequente, portando umidità, muffa, disincrostazioni dell’intonaco e dell’imbiancatura. Se non viene rispettato il termine di un anno per denunciare il fatto, si perde il diritto a chiedere la riparazione a spese dell’esecutore o il risarcimento.

Secondo termine: entro un anno dalla denuncia dei difetti devi iniziare la causa!

Dal momento in cui abbiamo inviato la comunicazione (c. d. denuncia dei difetti), decorre un altro termine che deve essere rispettato. Infatti, se l’impresa non risponde, entro un anno dalla richiesta si dovrà iniziare una causa contro il costruttore-venditore o l’appaltatore. Diversamente si prescrive il diritto a chiedere la riparazione o il risarcimento.

E’ tuttavia utile sapere che, se a seguito della denuncia dei difetti l’impresa li riconosce e/o si attiva per le riparazioni, i termini suddetti cominciano nuovamente a decorrere.

Cosa si può fare se l’appaltatore non interviene ed è urgente procedere alle riparazioni?

Se l’impresa che ha eseguito i lavori non ci da riscontro e non possiamo attendere perché, ad esempio, parte del tetto è crollata ed entra acqua piovana in casa, è opportuno rivolgersi quanto prima al Tribunale perché accerti urgentemente cosa sta succedendo.

Per le problematiche di cui stiamo scrivendo è utilizzabile un tipo di procedimento giudiziario detto accertamento tecnico preventivo, che consente al danneggiato di richiedere al Giudice la nomina di un perito che si rechi quanto prima sul posto per visionare i luoghi, determinare le cause dei difetti e quantificare i danni. Tutto ciò avverrà prima di eventuali riparazioni che modificherebbero lo stato dei luoghi.

Alla procedura potrà partecipare anche un consulente tecnico del danneggiato. Inoltre, alla procedura potrà partecipare anche l’impresa e non è escluso che quest’ultima possa chiamare in causa anche la propria assicurazione, il progettista, il direttore dei lavori etc.. Questi ultimi, peraltro, potrai citarli direttamente anche tu se ritieni che abbiano avuto responsabilità.

Spesso l’accertamento tecnico preventivo si conclude con un tentativo di conciliazione ma, ove non dovesse accadere, la relazione del perito sarà prova nella causa di merito che dovrà essere successivamente svolta contro il/i responsabile/i dei lavori difettosi.

Cosa ci dice la Corte di Cassazione? Leggi le ultime sentenze!

Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.777 <<Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti>>.

Cassazione civile sez. II, 09/01/2020, n.187 <<Configurano gravi difetti dell’edificio anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte e anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera>>.

Cassazione civile sez. II, 18/11/2019, n.29870 <<La azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera >>.

Cassazione civile sez. III, 21/06/2018, n.16323 <<In tema di responsabilità risarcitoria, contrattuale ed extracontrattuale, se l’unico evento dannoso è imputabile a più persone, è sufficiente, al fine di ritenere la solidarietà di tutte nell’obbligo del risarcimento, che le azioni e le omissioni di ciascuna abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse. Pertanto, nel caso di danno risentito dal committente di un’opera, per concorrenti inadempienti del progettista e dell’appaltatore, sussistono le condizioni di detta solidarietà, con la conseguenza che il danneggiato può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per il risarcimento dell’intero danno e che il debitore escusso ha verso l’altro corresponsabile azione per la ripetizione della parte da esso dovuta>>.